摘要：”8月24日午間，中國海外發(fā)展董事主席顏建國在2022年上半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)，我們總的看法是——“長期樂觀、短期承壓”，下半場(chǎng)，市場(chǎng)總量將下行，但仍將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)，在下半場(chǎng)存量市場(chǎng)的競(jìng)爭中。...
“下半年，對(duì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀。”8月24日午間，中國海外發(fā)展董事主席顏建國在2022年上半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)，我們總的看法是——“長期樂觀、短期承壓”，下半場(chǎng)，市場(chǎng)總量將下行，但仍將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)，在下半場(chǎng)存量市場(chǎng)的競(jìng)爭中，中海的策略主要是三個(gè)“穩(wěn)”字，三個(gè)層次的遞進(jìn)。
不出意外，“穩(wěn)”再次成為中海業(yè)績發(fā)布會(huì)上的最高頻詞匯，這也是其被市場(chǎng)認(rèn)為走得“又好又快”的底牌。對(duì)于為何要堅(jiān)持走得快還走得穩(wěn)，中海用實(shí)際經(jīng)歷回答，或只有一句話概括：只有經(jīng)歷過周期，才會(huì)更加敬畏市場(chǎng)。
這在其它管理層人士和中海制定的經(jīng)營目標(biāo)及戰(zhàn)略中，均被一以貫之。
中國海外發(fā)展副總裁郭光輝表示，中海一直更看重凈利潤率，凈利潤率更能反映一個(gè)企業(yè)的綜合管理能力，比如說投資精準(zhǔn)、成本管控、精益建造等，“我們的融資成本低，管理費(fèi)用、行銷費(fèi)用低，這些都會(huì)增厚我們的利潤。”
今年普遍都說行業(yè)難。8月24日，被行業(yè)看作是“最會(huì)賺錢”的公司中海，率先交卷了。艱難市況下，誰都難獨(dú)善其身，中海表示，受市場(chǎng)影響，上半年銷售和核心凈利式微，但橫向比較，規(guī)模逆勢(shì)而上。
顏建國說，TOP10房企中，我們是率先披露業(yè)績的。雖然其他同行上半年的成績單還沒有公布完，但是，對(duì)于主要經(jīng)營指標(biāo)保持行業(yè)領(lǐng)先，我們是有信心的。
財(cái)報(bào)顯示，中國海外發(fā)展上半年合約銷售額為1385億元，對(duì)應(yīng)銷售樓面面積為626萬平方米，規(guī)模升至行業(yè)第四。其中，一線核心城市上半年的銷售表現(xiàn)占優(yōu)，北京240億元，天津114億元，香港110億元，廣州101億元。
顏建國表示，上半年，本集團(tuán)系列公司銷售額為1385億元，同比下降33.2%，排名升至全行業(yè)第四，集團(tuán)過往聚焦主流城市、主流地段的投資布局的優(yōu)勢(shì)得以彰顯，相對(duì)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有進(jìn)。
報(bào)告期內(nèi)，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為1,037.9億元，經(jīng)營溢利為241.3億元，核心歸母凈利潤為173.5億元，毛利率為23.5%，歸屬股東凈利潤率為16.1%，分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用占收入的比重為3.2%。
在半年報(bào)發(fā)布次日，中金和美銀證券等多家券商均發(fā)布研究報(bào)告，給予中海跑贏行業(yè)、買入等正面評(píng)級(jí)。
其中，中金報(bào)告維持中?！芭苴A行業(yè)”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)28.35港元，并認(rèn)為中海將保持簽約銷售表現(xiàn)的領(lǐng)先身位，加之公司“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的經(jīng)營策略，預(yù)計(jì)下半年銷售表現(xiàn)仍將領(lǐng)先同業(yè)。
中海堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的策略，還體現(xiàn)在令人羨慕的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)和行業(yè)洗牌期手握的千億現(xiàn)金上。
報(bào)告期內(nèi)，中海資產(chǎn)負(fù)債率為59%，凈借貸比率為41%，三道紅線繼續(xù)保持在綠檔之內(nèi)。加權(quán)平均融資成本為3.44%，融資成本繼續(xù)保持行業(yè)較低區(qū)間，4月7日，中海率先發(fā)行全國規(guī)模領(lǐng)先的綠色(碳中和)CMBS產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模50.01億元，為行業(yè)綠色債券融資作出表率。
同時(shí)，中海還持有1253.2億元現(xiàn)金，三大國際機(jī)構(gòu)給予中海行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，分別為惠譽(yù)A-、穆迪Baa1、標(biāo)普BBB+。
對(duì)于手握千億現(xiàn)金，且有行業(yè)較低融資成本的中海，在行業(yè)洗牌期被寄予厚望，能否借力捕捉危機(jī)中的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率，也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，當(dāng)被問及在收并購市場(chǎng)上的實(shí)際境況和戰(zhàn)略時(shí)，顏建國先是再次強(qiáng)調(diào)了中海的投資紀(jì)律，并用9個(gè)字概括：好項(xiàng)目是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。
“我們?nèi)匀粓?jiān)持選擇主流城市、主流地段，堅(jiān)守我們的投資回報(bào)刻度。投資就是投資，無論是在公開市場(chǎng)買地，還是并購，只是不同的路徑，對(duì)我們來說，好項(xiàng)目是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。”
中國海外發(fā)展行政總裁張智超透露，到目前為止，中海篩選了400-500個(gè)項(xiàng)目，基本上每周、每兩周都會(huì)在集團(tuán)層面推進(jìn)研判。但目前符合“三個(gè)主流”的項(xiàng)目相對(duì)較少。我們也與一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司在接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦有機(jī)會(huì)，會(huì)尋求突破。我們相信機(jī)會(huì)還會(huì)不斷涌現(xiàn)，會(huì)保持比較進(jìn)取的姿態(tài)。
實(shí)際上，梳理上半年房地產(chǎn)行業(yè)的土儲(chǔ)情況，無論是在公開市場(chǎng)，還是在收并購中，中海均表現(xiàn)得積極進(jìn)取。
年報(bào)顯示，2022年上半年，中海新增土地儲(chǔ)備27宗，總購地金額531.1億元，新增總貨值1081.9億元，行業(yè)領(lǐng)先。截至報(bào)告期末，中海系列公司土地儲(chǔ)備為7,439萬平方米。
在收并購方面，中海在廣州、上海、成都并購了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，并購?fù)度?06.6億元。1月底，中海以37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合合計(jì)73.33%的股權(quán)，中海宏洋以10億元收購雅居樂義烏、徐州三個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)。3月，中海再次宣布以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項(xiàng)目，成為該項(xiàng)目的最大股東；中海宏洋也以10.24億元收購了龍光在汕頭的一個(gè)在建住宅項(xiàng)目。
顏建國表示，未來幾個(gè)月，中海會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好的項(xiàng)目能夠進(jìn)來。
在年報(bào)報(bào)告書的最后，顏建國重申了當(dāng)下行業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，他說，行業(yè)競(jìng)爭是一場(chǎng)沒有終點(diǎn)的長跑競(jìng)賽。今年是中海在香港聯(lián)交所上市30周年，中海憑借行穩(wěn)致遠(yuǎn)的發(fā)展策略，歷經(jīng)多輪經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)周期而持續(xù)穩(wěn)健，市值在上市30年間增長近80倍，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位，累計(jì)現(xiàn)金分紅1036億港元。
上市30年，切實(shí)兌現(xiàn)著長期持續(xù)為股東創(chuàng)造更高回報(bào)的承諾，中海在與股東和合作伙伴共享發(fā)展成果方面毫不吝惜。在開發(fā)合作方面，中海致力于成就更多伙伴，上市30年來，累計(jì)帶動(dòng)超15000家企業(yè)共贏發(fā)展。
除市值增長和現(xiàn)金分紅等長期持續(xù)踐行的承諾，在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，作為頭部領(lǐng)袖企業(yè)，中海更想向行業(yè)傳遞的是穩(wěn)健審慎的價(jià)值和意義。
規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)近乎是中海當(dāng)下經(jīng)營的一種本能。其也從不避諱曾摔過跤和吃過虧的經(jīng)歷，自己淋過雨，也想給別人撐傘。這也是其經(jīng)歷過亞洲金融風(fēng)暴、市場(chǎng)遇冷后，總結(jié)下的深刻教訓(xùn)。
談及為何經(jīng)營穩(wěn)健，中海分享了親身經(jīng)歷和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：只有經(jīng)歷過周期，才會(huì)更加敬畏市場(chǎng)。1997年，受亞洲金融風(fēng)暴影響，中海的市值從最高峰時(shí)的374億驟降至60多億，折價(jià)率高達(dá)87%。
經(jīng)歷風(fēng)雨后，中海練就了低調(diào)務(wù)實(shí)、穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)風(fēng)格，為再次騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，也將穩(wěn)健、審慎烙進(jìn)企業(yè)經(jīng)營基因，并構(gòu)筑起應(yīng)對(duì)不確定性沖擊的強(qiáng)大“安全系統(tǒng)”。
“從中長期來看，我們將進(jìn)一步加強(qiáng)傳統(tǒng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，讓長板更長，繼續(xù)堅(jiān)守長期主義，推動(dòng)公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)?！痹跇I(yè)績會(huì)上顏建國強(qiáng)調(diào)。
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