摘要：富?；▓@售樓處拉起了共建幸福乳山的橫幅中房報記者 唐洪濤 威海報道提到乳山，很多人都會說，那不就是鄂爾多斯嗎？言下之意就是“鬼城”。十三四年前，一場沖動的房地產(chǎn)投資盛宴過后，一地雞毛的樓市給乳山留下了難以消彌的后遺癥。4月12日，數(shù)位來自北...
富海花園售樓處拉起了共建幸福乳山的橫幅
提到乳山，很多人都會說，那不就是鄂爾多斯嗎？言下之意就是“鬼城”。十三四年前，一場沖動的房地產(chǎn)投資盛宴過后，一地雞毛的樓市給乳山留下了難以消彌的后遺癥。
4月12日，數(shù)位來自北京、河北等地的老年人相聚于乳山銀灘，看著這塊他們?yōu)橹隊繅艨M的養(yǎng)生勝地、同時又是為之奔波勞累的傷心地，只能感慨不已。
乳山銀灘坐落在山東威海轄區(qū)內(nèi)，威海榮獲過“聯(lián)合國人居獎”“中國人居環(huán)境范例城市”等稱號，天藍海碧，山清水秀，空氣質(zhì)量極佳，是避霾的理想之所。威海轄下的乳山市，位于中國著名旅游開放城市青島、煙臺、威海三市中心地帶，因銀灘沙子潔白如銀，獲得“銀灘”之名，是旅游、療養(yǎng)、避暑和度假勝地，被譽為“天下第一灘”“東方夏威夷”。
2005年起，在一撥房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，乳山銀灘20公里的海岸線上建設(shè)了200多個海景房項目，并成功吸引了天南地北的人們前去購買養(yǎng)生海景房。很多掏出百萬購房款的人不久后發(fā)現(xiàn)，別墅、洋房要么爛尾，要么無法驗收，拿到房本更是遙遙無期。乳山銀灘成了空置房和爛尾房的集聚地。
10余年過去了，當(dāng)初的熱潮已經(jīng)退去，很多爛尾樓依舊矗立，“鬼城”的帽子也依舊戴在乳山銀灘的頭上。
這是一個傷疤。新一任乳山市領(lǐng)導(dǎo)表示，一定把銀灘各種問題解決好，才能推進健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展，乳山市今年專門成立了銀灘房產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，專心于探索多條新路，解決爛尾樓難題。
俯瞰龍悅銀灘海景房，遠方是陽光、大海和沙灘
4月12日上午，來自北京的購房者萬女士再次站在乳山龍悅銀灘海景花苑小區(qū)（以下簡稱“龍悅銀灘”）大門前，她意外發(fā)現(xiàn)小區(qū)名字已經(jīng)變成了旅居國際城，周圍的廣告牌也換了新顏。
這個龍悅銀灘項目開發(fā)商是上海龍悅集團、乳山華銀置業(yè)有限公司，小區(qū)由小高層、會館、連排疊拼和獨棟別墅組成，2007年開始預(yù)售，至今三分之二爛尾。
小區(qū)內(nèi)的多棟樓房都新粉刷過，一位置業(yè)顧問承認這是該銷售公司所為，主要是由于小區(qū)面貌太過破爛，影響銷售。
盡管經(jīng)過了重新粉刷，但是多棟樓房仍有門窗丟失，許多別墅仍是徒留四壁，地面上堆著沙子等建材，臟亂的綠化帶難見本來面目，整個小區(qū)罕見人影。
一位置業(yè)顧問告訴記者：“現(xiàn)在賣的是4號樓、72號樓、73號樓等樓棟?！碑?dāng)萬女士指出售樓處懸掛的預(yù)售許可證有補辦之嫌：2010年補辦的是2、3號樓，2017年加補的是4號樓。
這位置業(yè)顧問強調(diào)，“3號樓不是我們賣，目前4號樓、72號、73號別墅是五證齊全的，其他的房子之前已經(jīng)賣完了，具體情況不清楚”。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，2008年，上海龍悅集團委托銷售公司在全國各地大加宣傳乳山龍悅銀灘項目：私人原生態(tài)沙灘、24小時溫泉入戶、坐在大浴盆里就能看到?！@些誘惑吸引著北京、上海、深圳等地的人們紛紛前來看房，許多人全款買下多套房屋。但是，2009年交房時，購房者們卻發(fā)現(xiàn)，房子蓋得非常粗糙，并且未經(jīng)驗收，于是拒絕收房?！褒垚傘y灘”就此爛尾至今。
塔吊下的多棟爛尾別墅
在乳山銀灘，爛尾的海景房絕不僅僅是龍悅銀灘一家。
家住北京市海淀區(qū)的李女士2007年在乳山龍海麗都購置了一套房產(chǎn)，到了約定交房時間的2009年，發(fā)現(xiàn)該樓盤剛剛到了主體框架完工階段。直到2011年，樓盤終于交房，但是截至目前依然無法順利辦理房產(chǎn)證。
處境更悲慘的是富?；▓@的業(yè)主們，該樓盤的開發(fā)商乳山市興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠當(dāng)?shù)卣囗椂愘M，已然倒閉。
4月12日，富?；▓@物業(yè)公司工作人員向中國房地產(chǎn)報記者確認，由于之前存在若干問題，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了，該物業(yè)公司也是開發(fā)商破產(chǎn)之后才進駐富?；▓@，目前由管理人接手解決遺留問題，售樓工作已經(jīng)恢復(fù)，也能辦理房產(chǎn)證了。
中國房地產(chǎn)報記者從富?；▓@管理人——山東北斗星辰律師事務(wù)所了解到，該樓盤的開發(fā)商卷走了售房資金，并已經(jīng)宣告破產(chǎn)了，只留下一個爛攤子和部分未售樓房，本該由開發(fā)商負責(zé)的辦理產(chǎn)權(quán)證等事宜就交給了管理人。該所律師孫大鵬說：“現(xiàn)在國家在處理‘僵尸企業(yè)’，這些企業(yè)占著廠房、土地、勞動力等資源，有了問題，就不能不解決?！?/p>
所幸，在乳山市政府相關(guān)部門的一致努力下，富海花園小區(qū)已有7棟樓已經(jīng)落宗，產(chǎn)權(quán)證很快就能辦下來了。
過去的10多年中，海景房是一個被頻繁炒作的概念，在號稱“天下第一灘”的乳山銀灘尤甚，房地產(chǎn)開發(fā)熱落潮后，銀灘60多平方公里的土地只剩下了一座由200個小區(qū)組成的“鬼城”。
對此境況，乳山市濱海新區(qū)管委會綜治辦主任于丹表示遺憾。他認為造成這一問題，既有宏觀層面的原因，也與個別企業(yè)經(jīng)營不善有關(guān)。
于丹說，多年前乳山銀灘處于開發(fā)的高峰期，與當(dāng)時全國房地產(chǎn)業(yè)市場的異常紅火一致，大量外地的開發(fā)商進入乳山銀灘。但是，隨著國家宏觀政策調(diào)整、整個房地產(chǎn)市場回落以及企業(yè)經(jīng)營存在問題，比如土地開發(fā)手續(xù)不完善、盲目擴張、經(jīng)驗不足等，造成當(dāng)?shù)叵喈?dāng)一部分房企資金鏈斷裂、經(jīng)營難以為繼。如上海龍悅集團在“龍悅銀灘”項目上運作不成功的原因就是缺乏經(jīng)驗，盲目開發(fā)；富海花園開發(fā)商則提前收取了物業(yè)維修基金、契稅等500多萬元，目前已無法追回，企業(yè)個別高管、財務(wù)人員涉嫌侵占資金甚至有貪污行為，公安機關(guān)正在追繳。
解決乳山銀灘巨量空置爛尾的海景房，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣娜济贾薄?/p>
今年乳山市政府專門成立了銀灘房產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，乳山市委常委會每月都要聽取該小組的工作匯報，包括一些問題小區(qū)的進展情況、存在的問題和下一步的工作措施。
3月20日，乳山市市長宮本杲對《關(guān)于濱海新區(qū)部分亟待解決的歷史遺留問題基本情況及工作建議》做出重要批示，要求市政府分管領(lǐng)導(dǎo)定期組織調(diào)度各相關(guān)部門形成合力，科學(xué)靈活處置歷史問題，如需特事特辦，請即上報市委、市政府集體研究決策。
3月27日上午，乳山市副市長、銀灘房產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長許鵬召開會議，對濱海新區(qū)當(dāng)前部分亟待解決的歷史遺留問題進行了專題分析研判和安排部署，財政局、國土局、住建局、規(guī)劃局、公安局、地稅局、農(nóng)行、供電公司、濱海新區(qū)相關(guān)負責(zé)人參加了會議。會議議定，針對當(dāng)前部分亟待解決的突出問題，各有關(guān)部門要堅持“尊重歷史、立足解決”的原則，結(jié)合本部門職責(zé)，盡快提出解決問題的思路意見，對已經(jīng)明確解決思路的要加快研究具體辦法，對正在推進的事項要加快工作進展，確保在業(yè)主大規(guī)模返乳之前取得明顯進展。
目前，乳山市濱海新區(qū)管委會已經(jīng)試驗了幾種解決方案：首先是在業(yè)主上訪的情況下，由政府行政機關(guān)出面向企業(yè)施壓，要求企業(yè)盡快解決問題。但如果企業(yè)確實沒錢，此路難以走通；其次是企業(yè)進行破產(chǎn)清算，材料商、職工、業(yè)主等由此成為普通債權(quán)人，如此，上述各方利益能最大可能得到維護；再是進行破產(chǎn)重整，一方面通過破產(chǎn)，把經(jīng)營困難的企業(yè)剝離出去，一方面再通過重整，引進新的企業(yè)，利用該項目原有資源，把項目搞活，首先保住業(yè)主的房子。此法已初步見效，比如乳山銀龍灣、金鼎大廈等通過此法都解決了問題，銀龍灣將近5000名業(yè)主基本都拿到了產(chǎn)權(quán)證。
于丹說：“破產(chǎn)重整有一個前提條件，新進的企業(yè)必須有利可圖。如果所有的房子都賣了，也沒有資產(chǎn)，新進企業(yè)肯定要賠錢?！苯?jīng)過論證，上海龍悅集團本可以走破產(chǎn)重整這條路。為此，管委會曾頻繁約談上海龍悅集團負責(zé)人，對方最后也承認實在操作不下去了，此時，恰有一家港企瞄準(zhǔn)了龍悅銀灘項目“一線中的一線”位置優(yōu)勢，經(jīng)過洽談，該港企決定直接注資，管委會也就放棄了破產(chǎn)重整這一方案。
去年該港企已經(jīng)注資300萬元，工人重新進場，施工得以恢復(fù)。目前，“龍悅”4號樓逐步完善設(shè)施，基本上符合銷售條件，當(dāng)?shù)胤抗懿块T已經(jīng)有限地批準(zhǔn)其預(yù)售許可。不過，為了防止購房資金再度出現(xiàn)問題，濱海新區(qū)管委會規(guī)定，所有購房資金必須由管委會和房管局共管。對于為何不由開發(fā)商自己管理，于丹解釋說：“因為在政府眼中，它已經(jīng)失去信譽了，我們不敢相信它收了錢以后，會全部用于這個項目。”
解決銀灘爛尾樓問題，源頭的土地問題才是根源。
乳山銀灘房地產(chǎn)開發(fā)亂象的根源并非是缺錢，而是在于土地。有購房者指出，上海龍悅集團直接購買了300畝農(nóng)民耕地用于建設(shè)商品房。在建設(shè)用地沒有轉(zhuǎn)為國有土地的情況下，該項目得到了乳山市計劃發(fā)展局立項批準(zhǔn)、規(guī)劃局工程規(guī)劃和項目建設(shè)用地許可、建設(shè)局商品房施工許可，有的許可證至今沒有補辦合法手續(xù)。
“如果土地問題不解決，即便給業(yè)主們發(fā)放了房產(chǎn)證，日后也難免出問題。商品房的盲目開發(fā)建設(shè)、項目建設(shè)中缺失必要的監(jiān)管、開發(fā)企業(yè)的違法行為得不到及時有效的制止，為違法建設(shè)大開綠燈的人逍遙法外，爛尾房才應(yīng)運而生，并成為房地產(chǎn)市場遺留問題中的頑疾。頑疾不除，房地產(chǎn)市場何以健康發(fā)展？”該人士詰問。
要解決銀灘在過去房地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在的一些土地問題，就需要重新辦理手續(xù)、招投標(biāo)。不過，過去招投標(biāo)的價格與現(xiàn)在的價格肯定有很大的差別，怎么解決這個問題？乳山市銀灘房產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組解決土地問題的思路是在現(xiàn)有的政策法規(guī)框架下，采取一些靈活變通的辦法，比如說可以尊重當(dāng)時的政府一些紀要、決定，或者按照當(dāng)時的土地價格，來辦理相關(guān)手續(xù)，但是必須要依法依規(guī)。
根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前，銀灘有一個小區(qū)就存在這樣的土地問題，乳山市濱海新區(qū)管委會采取的辦法是由企業(yè)重新提出用地申請，由于該企業(yè)涉及違法占地，相關(guān)責(zé)任人已經(jīng)被依法追究責(zé)任，在該企業(yè)繳納相應(yīng)罰款之后，再辦理相關(guān)手續(xù)。至于此舉能否就此從根源上解決問題，尚待實踐檢驗。
對于銀灘的諸多歷史遺留問題，新一屆乳山市委、市政府從去年開始給予非常高的重視，認為銀灘的問題直接與乳山全市的發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，乳山市由于地處偏遠，從區(qū)位優(yōu)勢來說，發(fā)展工業(yè)不如內(nèi)陸一些地方，但是發(fā)展養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)很有優(yōu)勢。因此，銀灘的問題解決不了，養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的困難就很大。而乳山銀灘從開發(fā)到現(xiàn)在沒有充分發(fā)揮出它的區(qū)域優(yōu)勢，養(yǎng)生、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有做起來，只有把銀灘各種問題解決好，才能推進該區(qū)域的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
乳山市將用2~3年的時間，解決銀灘歷史遺留問題，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施如水、電、暖、公共交通。
不過，乳山銀灘能否擺脫爛尾樓的陰影，摘掉“鬼城”的帽子，尚且留待時間的印證。
