摘要：最近山東乳山銀灘的海景房沒(méi)人要，一是海景房低至1800/平。09年20萬(wàn)買(mǎi)的，如今13萬(wàn)出手，11年虧損35%，再加上資金成本和這些年的通脹，那真是賠的啥都不剩。二是乳山的開(kāi)發(fā)商跨過(guò)半個(gè)中國(guó)到湖南找的投資人跟團(tuán)來(lái)旅游，號(hào)稱(chēng)被逼買(mǎi)房，不買(mǎi)房導(dǎo)...

最近山東乳山銀灘的海景房沒(méi)人要，一是海景房低至1800/平。09年20萬(wàn)買(mǎi)的，如今13萬(wàn)出手，11年虧損35%，再加上資金成本和這些年的通脹，那真是賠的啥都不剩。

二是乳山的開(kāi)發(fā)商跨過(guò)半個(gè)中國(guó)到湖南找的投資人跟團(tuán)來(lái)旅游，號(hào)稱(chēng)被逼買(mǎi)房，不買(mǎi)房導(dǎo)游不準(zhǔn)睡覺(jué)，后來(lái)事情反轉(zhuǎn)說(shuō)是他自愿購(gòu)買(mǎi)，這樣做只是為了退房。

接連的熱搜事件能夠透露出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的一些端倪，到底是什么情況，今天我們就來(lái)捋一捋。

1800/平的海景房真的存在嗎？確實(shí)有，而且還有更便宜的，在乳山銀灘二三十萬(wàn)一套的房子琳瑯滿(mǎn)目，十幾萬(wàn)一套的一抓一大把。如果買(mǎi)套50平左右的小戶(hù)型，不到10萬(wàn)元就可以搞定，而且還是海景帶精裝120平的一線中產(chǎn)理想戶(hù)型，這里首付只要3萬(wàn)1。

心動(dòng)不心動(dòng)，這里為你提供了鶴崗之外的另外一種平價(jià)選擇，讓普通人住上海景房不再是夢(mèng)

乳山銀灘是怎樣憑借海景房聞名全國(guó)的呢？銀灘早在上世紀(jì)的90年代就開(kāi)始開(kāi)發(fā)了，奈何那會(huì)生不逢時(shí)，全國(guó)人民的買(mǎi)房熱情還沒(méi)這么高，中途停滯了。

到了2000年左右，時(shí)機(jī)差不多又重新啟動(dòng)了，03年的時(shí)候一棟棟的海景房猶如雨后春筍拔地而起，這段時(shí)間乳山的房地產(chǎn)投資額是一步一個(gè)三級(jí)跳，從8000多萬(wàn)元來(lái)到了05年的7個(gè)多億，到07年的時(shí)間已經(jīng)達(dá)到了35億。

基本到2010年左右的時(shí)間達(dá)到了高潮，到2011年之后，竣工面積開(kāi)始日漸萎縮。乳山政府在當(dāng)年還叫停了普通海景房的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，到2013年，乳山市房地產(chǎn)的竣工面積已經(jīng)不到

2010年高峰時(shí)候的一半了。不少的開(kāi)發(fā)商跑路，爛尾樓隨處可見(jiàn)。

伴隨著整個(gè)海景房開(kāi)發(fā)的周期是銷(xiāo)售模式的變化，最早這些房子是賣(mài)給本地人的，奈何本地人并不買(mǎi)賬，人家平時(shí)看?？吹枚嗔耍膊挥X(jué)得有多向往。反而擔(dān)心潮濕、大風(fēng)等各種問(wèn)題。

再說(shuō)乳山市所有的城鎮(zhèn)農(nóng)村人口加起來(lái)也只有50多萬(wàn)，每家買(mǎi)一套也填不滿(mǎn)這些小區(qū)，這可愁壞了開(kāi)發(fā)商。

怎么辦呢？他們把目光放寬到了山東省內(nèi)，首先找到了同樣有海的青島，青島的房?jī)r(jià)肯定比乳山高得多，沿海一線的房子基本上是有錢(qián)人專(zhuān)屬，把青島人拉來(lái)一看。嚯，這房子便宜，海景夢(mèng)原來(lái)這么容易實(shí)現(xiàn)，刷卡！

再后來(lái)拉客慢慢發(fā)展到了東北和西北，這里的人沒(méi)怎么見(jiàn)過(guò)海呀，來(lái)了一看大海呀全是水，站在沙灘上吹吹海風(fēng)，原來(lái)這就是面朝大海，春暖花開(kāi)啊。

真爽！來(lái)一套！后續(xù)開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)路子好用，還得靠外地人。2009年的時(shí)候就發(fā)展到北京、天津地區(qū)了。磨刀霍霍準(zhǔn)備向北京的人們下手，經(jīng)常遭受沙塵暴肆虐的北京人下車(chē)吸了第一口空氣，就把持不住了，開(kāi)始想象老了以后在這里被爽翻了的場(chǎng)景，再一打聽(tīng)價(jià)格這里一套房只是北京的零頭，便宜得想哭。有些不差錢(qián)的土豪們一買(mǎi)就是好幾套，當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)沖到大幾千了。

那會(huì)有個(gè)北京的大爺來(lái)了沒(méi)買(mǎi)，給直接扔沙灘上了，被央視曝光給了市場(chǎng)沉重一擊，后來(lái)北方已經(jīng)慢慢玩臭了，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始重新開(kāi)展長(zhǎng)江流域和東南省份。所以呢一般老韭菜是北方的居多，新韭菜南方的居多，這其中大部分是跟著看房團(tuán)過(guò)來(lái)的。不少的團(tuán)都是不收錢(qián)，還管吃管住，有一些收個(gè)百八十的意思一下?？缭酱蟀雮€(gè)中國(guó)吃住全包，老人們也是很開(kāi)心的。

羊毛出在羊身上，旅游團(tuán)的成本自然要從游客買(mǎi)房的高額傭金里來(lái)。

老年人是開(kāi)發(fā)商最喜歡的金主

首先老年人辛苦了一輩子，尤其是這些出來(lái)旅游的，手里面多少有點(diǎn)存款，買(mǎi)得起。

二是銀灘當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境好，人少安靜，正中了大城市老年人的軟肋，養(yǎng)老地產(chǎn)的最佳目標(biāo)就是他們。

三是這幫老年人一般很少接觸網(wǎng)絡(luò)，信息閉塞不了解當(dāng)?shù)氐呢?fù)面信息，也失去了敏銳的辨別能力，成交率高。

四是老年人愛(ài)扎堆，張大媽去超市領(lǐng)了2斤免費(fèi)雞蛋，回頭就告訴了一塊跳廣場(chǎng)舞的李大媽

用不了一小時(shí)，整個(gè)小廣場(chǎng)的舞友們都知道了，跟他們把關(guān)系搞好了，老年人容易幫你帶人來(lái)。

這就是為啥當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售培訓(xùn)的時(shí)候，讓銷(xiāo)售顧問(wèn)認(rèn)顧客做干爹干媽?zhuān)芏嗬项^老太太見(jiàn)多了是是非非，內(nèi)心不相信親人，反而特別相信那些看起來(lái)熱情友善的外人。沒(méi)事回去給你家老人上上課吧，免得他們踩雷要跟著擦屁股。

參加過(guò)購(gòu)物旅游團(tuán)的人都知道，那種情況下銷(xiāo)售一頓吹，增值保值、養(yǎng)老必備，再加上超低的首付承諾百分之多少的返傭，當(dāng)場(chǎng)簽約折上折轉(zhuǎn)化率特別高。大爺大媽們不知不覺(jué)就把定金交了，久而久之大家都有了默契，你單獨(dú)去售樓處是不接待的，人家做的就是看房團(tuán)的生意。新房賣(mài)給你七八千一平，實(shí)際上同樣地區(qū)的二手房只要三四千，買(mǎi)到手立馬貶值一半。

莊家成功利用了老頭老太太們的信息不對(duì)稱(chēng)，賺到了差價(jià)，看房團(tuán)會(huì)故意把時(shí)間安排得很緊，也根本不給老頭老太太們接觸當(dāng)?shù)厝说臋C(jī)會(huì)，所以他們根本不知道這里的二手房如此便宜，這些房子，土地成本極低大頭就在建筑成本，一平不到兩千，利潤(rùn)還是很可觀的。

雖然老頭老太太們套進(jìn)去了，但是一些開(kāi)發(fā)商的老板們可是名利雙收。一邊拿著房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒發(fā)的先進(jìn)企業(yè)獎(jiǎng)牌，一邊悄無(wú)聲息地完成了移民。

這里我們不妨重新思考兩個(gè)問(wèn)題：

一是真假海景房的問(wèn)題

有一些海景房是本身聚集了城市的各項(xiàng)優(yōu)秀交通、教育、醫(yī)療等等資源，在此基礎(chǔ)上還附加了海景，那自然是稀缺資產(chǎn)。比如陸家嘴、深圳灣，海景是給優(yōu)秀地段錦上添花，注定只屬于少數(shù)人，價(jià)格肯定不菲。

還有一些海景房除了海景，幾乎什么都沒(méi)有，賣(mài)的就是海景的溢價(jià)。這種旅游型的、養(yǎng)老型的地產(chǎn)，踩雷的可能性很大，房子的價(jià)值一定是背后資源的總和，沒(méi)有哪里的房子單單因?yàn)榫吧镁童偪裨鲋档?，鳥(niǎo)語(yǔ)花香的大別墅很可能比不上旁邊有個(gè)重點(diǎn)學(xué)校的老破小。

二是什么樣的房子才是便宜的房子

單看眼下的價(jià)格3千/平很便宜，3萬(wàn)/平貴的想罵娘，但是真是前者更便宜嗎？3千/平的房子過(guò)了10年打了5折，3萬(wàn)/平的過(guò)了10年漲到了10萬(wàn)/平。到底是哪個(gè)貴哪個(gè)便宜呢？?jī)r(jià)格告訴你，當(dāng)時(shí)一定是3萬(wàn)/平的便宜，因?yàn)楹髞?lái)買(mǎi)的人更多了，價(jià)格上漲了，而3千/平的沒(méi)人接手，所以?xún)r(jià)格修正大幅下降，3千也是買(mǎi)貴了，現(xiàn)在只值1500。

買(mǎi)房一定要用發(fā)展的眼光來(lái)看房?jī)r(jià)，而不是單單盯著現(xiàn)在的價(jià)格橫向比較，為什么當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)現(xiàn)在會(huì)如此的慘烈了，首先肯定是供大于求，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景雖好，但是賺不到錢(qián)呀。本地的年輕人留不住，又吸引不來(lái)外來(lái)人口，殺雞取卵式的營(yíng)銷(xiāo)方式也無(wú)法一致持續(xù)，大量被割的人渴望甩掉包袱，想要盡快賣(mài)掉就只能忍痛割肉瘋狂降價(jià)。

還有規(guī)劃問(wèn)題，這些房子并不是在乳山市區(qū)，而是為了追求海景，沿著東西20公里長(zhǎng)的海岸線，建了200多個(gè)海景房項(xiàng)目，也沒(méi)有規(guī)劃商業(yè)用地，全是住宅。沿海就這么長(zhǎng)的一個(gè)細(xì)條，根本無(wú)法形成配套規(guī)模的發(fā)展，你在樓下開(kāi)個(gè)小商店都開(kāi)不起來(lái)，本來(lái)入住率就慘，旁邊小區(qū)的人也不可能跨越千山萬(wàn)水，就為了來(lái)你這買(mǎi)包華子，出租車(chē)路上跑半天，見(jiàn)不到人 也不可能過(guò)來(lái)拉活，所以這里購(gòu)物基本靠趕大集，出行主要靠小蹦蹦。

養(yǎng)老的美好暢想也沒(méi)法落實(shí)，由于入住率太低，特別是冬天，養(yǎng)老的人群都回家了，剩下不到1%，供熱公司也沒(méi)辦法，為了一兩戶(hù)集體供暖那不得賠死。寒風(fēng)凜冽老兩口只能在屋里抱團(tuán)取暖了，想養(yǎng)老醫(yī)療條件最起碼得好一點(diǎn)吧，至少有個(gè)頭疼腦熱能有地方去，真正住在這里了，發(fā)現(xiàn)及其不方便，醫(yī)?？ㄒ灿貌涣?，醫(yī)療條件有限，去醫(yī)院也不方便，真要出了問(wèn)題，還得“打回原籍”。

隨著年齡的增加以及對(duì)大海新鮮度的降低，來(lái)這里的人也越來(lái)越少了，惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)就繼續(xù)下降，這種房子還能買(mǎi)嗎？實(shí)在想體驗(yàn)海邊的生活租幾個(gè)月他不香嗎？租金非常便宜，一般的酒店公寓也就幾百塊錢(qián)一個(gè)月，要是年租更便宜，兩三千塊錢(qián)包年的很多，干嘛要押那么多的資金在這種劣質(zhì)資產(chǎn)上。

包括很多度假型的地產(chǎn)都可以以此作為參考，當(dāng)然如果你想玩一把現(xiàn)實(shí)版的寂靜嶺，感受一棟樓里只有你自己的絕對(duì)安靜，體驗(yàn)夜路上漆黑一片中夾雜著幾點(diǎn)燈光的刺激，買(mǎi)這里沒(méi)問(wèn)題。還有一點(diǎn)也是別處很難給你的，那就是體驗(yàn)一房恒久遠(yuǎn)，包袱永流傳。

帶著你的時(shí)光記憶，基本買(mǎi)到手這輩子他就跟定你了。有人說(shuō)買(mǎi)這種房子就像有錢(qián)人買(mǎi)豪車(chē)

買(mǎi)愛(ài)馬仕，重在享受買(mǎi)時(shí)候的快感。但是你買(mǎi)輛豪車(chē)、買(mǎi)個(gè)包包出了門(mén)還能裝，跟別人說(shuō)你在銀灘買(mǎi)了套海景房，別人可能轉(zhuǎn)過(guò)身去，立馬默念一聲傻×。

好了，如果你對(duì)投資方面的知識(shí)感興趣，點(diǎn)個(gè)關(guān)注，給你帶來(lái)更多的案例剖析。