摘要：長達21.7公里的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風(fēng)徐徐吹來，聞著空氣中淡淡的海水咸味，讓身體和心靈同時回歸大自然……憑借優(yōu)美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。近日，有媒體曝出乳...

長達21.7公里的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風(fēng)徐徐吹來，聞著空氣中淡淡的海水咸味，讓身體和心靈同時回歸大自然……憑借優(yōu)美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。

近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米只賣1000元，這個價格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠的中西部小縣城。威海海景房房價的真實情況到底如何？

“十一”長假期間，第一財經(jīng)記者驅(qū)車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁。走進最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息，前來打聽的購房者卻寥寥無幾。

乳山銀灘附近破敗的海景別墅

“今年以來房價明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時候過去，有些歲數(shù)大的人也不愿意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現(xiàn)，但是來打聽想買房的人比往年少多了?！痹阢y灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財經(jīng)記者。

對于網(wǎng)傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認(rèn)為這并不具有參考價值?！胺孔觾r格確實在下跌，但市場平均價大約在3000元/平方米左右，那些標(biāo)著1000元/平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的?！蓖鯑|北說。

大慶路上密集的房產(chǎn)中介門頭

海景房賣出“白菜價”？

乳山是山東威海下轄的一個縣級市，位于山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區(qū)有20多公里，因其優(yōu)美的海岸線被譽為“天下第一灘”“中國最美海岸線”，被評定為國家AAAA級旅游度假區(qū)，并獲得聯(lián)合國人類居住生活方面的最高獎項——人居獎。

王東北在銀灘做海景房中介已經(jīng)有13年時間。他告訴第一財經(jīng)記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常?；ネㄓ袩o，遇到房主低價著急賣房子的情況，會自己先以低于市場價收掉，待高價的時候再賣。在房價上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢。但隨著今年房價的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

“我去年以33萬的價錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當(dāng)時市場價是36萬。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過，因為原房主急著用錢，我低價收了，沒想到今年即使降價到30萬房子也很難賣。”王東北說。

上述海景房內(nèi)景

王東北現(xiàn)在手里已經(jīng)有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒賣出幾套。

“我們收房子借的錢都是有利息的，現(xiàn)在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個月沒賣出去就越虧越多。”王東北說。

王東北告訴第一財經(jīng)記者，10年前，銀灘的房價已經(jīng)達到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價沒升值反而跌價，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，乳山銀灘9月份二手房均價為每平方米3940元，最低價格為每平方米2000元。

根據(jù)王東北的了解，2017年~2018年是乳山銀灘房價漲得最快的時候，但今年以來房價開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

除了王東北外，多家位于銀灘的房產(chǎn)中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。

乳山中介掛出來的二手海景房信息

早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發(fā)海景房，其中不少房子是作為大慶油田職工的福利房。隨后，越來越多的開發(fā)商投入到銀灘的房地產(chǎn)開發(fā)，2007年~2010年是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的巔峰，錢砸到土地里，一棟棟海景房拔地而起。據(jù)不完全統(tǒng)計，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個小區(qū)，每個小區(qū)少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個小區(qū)就是一個開發(fā)商。王東北說，銀灘的房子實在太多了，具體多少套沒人統(tǒng)計過。

17年前，在銀灘開發(fā)之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團的大巴來到銀灘看房。

“那時候環(huán)境還沒有現(xiàn)在好。當(dāng)時房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房?！敝軓V平告訴第一財經(jīng)記者。

周廣平所在的看房團里有不少人被這片海灘以及開發(fā)商談到的美好未來所吸引，果斷下手買房。比較理性的周廣平當(dāng)初并沒有下手。

“那時候雖然房價低，但當(dāng)時的工資也低。團里那些當(dāng)初買了房的人談不上投資成功?！敝軓V平說。

已經(jīng)退休的周廣平在今年“十一”假期，帶著老伴再次來到了銀灘。這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養(yǎng)老。

“我認(rèn)為乳山的房子不具有投資價值，但這邊的環(huán)境好、空氣好、負(fù)氧離子高，對一些慢性疾病有好處，每年來住幾個月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，對養(yǎng)老蠻適合的。”周廣平解釋說。

看房團的秘密

記者在威海走訪海景房時發(fā)現(xiàn)一個頗為奇怪的現(xiàn)象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價1萬左右，一手房和二手房價差很大。

周廣平告訴第一財經(jīng)記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對的客戶群體是不一樣的。新房主要面對的是開發(fā)商組織的“看房團”，二手房主要面對的是到沙灘來玩的散客。

“跟著大巴車免費看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團根本沒時間接觸當(dāng)?shù)厝耍瑳]機會了解當(dāng)?shù)氐亩址績r格，銷售一忽悠，不少人一看這么好的沙灘，房價又這么便宜就忍不住下手了。這是一個理智不理智的問題，如果理智的人，他會自己再來看看二手房的價格。”周廣平說。

在乳山海景房新樓盤旁停著的“看房團”大巴車

記者在威海一新開樓盤門口，發(fā)現(xiàn)一輛來自江蘇的看房團大巴車，銷售正在給團員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價已經(jīng)達到1萬元/平方米。

山東各地海景房主打養(yǎng)老概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網(wǎng)式的宣傳。海景房銷售團隊在當(dāng)?shù)亟M織看房團，用免費旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。

老包就是山東另一個海濱城市龍口某海景房項目在河北邯鄲區(qū)域的總負(fù)責(zé)人。在“十一”假期期間，老包在邯鄲當(dāng)?shù)亟M織了幾輛大巴車的看房團到龍口來。

“一車有55名客戶，都是來自北京和邯鄲的，上午有一個團來，下午還有兩個團。我們邯鄲在這個小區(qū)買房的已經(jīng)有四五十戶。我自己買了兩套，我對門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款?！崩习嬖V第一財經(jīng)記者。

老包今年43歲，家住邯鄲峰峰礦區(qū)，礦區(qū)以煤窯、陶瓷、鋼鐵作為經(jīng)濟支柱，老包告訴第一財經(jīng)記者，在他們小縣城，房價已經(jīng)漲到每平方米一萬元，不可能再有升值空間了，而他認(rèn)為，龍口的海景房每平方米只有四五千塊元，很便宜，還有升值空間。

“龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設(shè)中的人工島項目。項目建成后將帶來30萬人口流入，這里離人工島最近，肯定會受到利好。并且不同于龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區(qū)，有市政供暖，且配套齊全，也適合長期居住。”老包向記者推銷。

從窗口向海面望去，海里的人工島項目已經(jīng)完成地基沉淀，進入建造階段。

從龍口海景房望去看到的人工島項目

為了區(qū)分本地購房者和看房團，開發(fā)商通常會采用兩套銷售隊伍并行銷售，不會互相干擾，但他們給出的銷售價格是不同的。

“團里的客戶我們是不接待的，他們過來后管吃管喝管住，這都要均攤到成本上?！币晃回?fù)責(zé)接待本地客戶的業(yè)務(wù)員告訴第一財經(jīng)記者。

為了促成外地購房者消費，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商還會提供周到的貸款服務(wù)等項目。

上述業(yè)務(wù)員說，對于外地客戶，售樓處負(fù)責(zé)跑貸款，業(yè)務(wù)員帶著銀行工作人員到客戶所在的城市幫他們辦理貸款手續(xù)，比如跑貸款的業(yè)務(wù)員從龍口到濰坊，到濟南，到北京，花20多天轉(zhuǎn)一圈，辦100多戶貸款回來。

相比于過去的紅火，今年海景房新房的銷售也受到影響。

“本來就是外銷盤，疫情導(dǎo)致外地客戶都不來了。去年節(jié)假日，一天大巴車三四十輛往售樓處拉，一輛車即使只賣一套，一天也賣出幾十套房了。今年的情況就冷清很多?！鄙鲜鲣N售告訴第一財經(jīng)記者。

房子是用來住的

周廣平也有過多次跟著看房團旅游、看房的經(jīng)驗，他認(rèn)為，買房子首先要認(rèn)清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

“你以為是免費旅游，如果你跟著團里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機。”周廣平說。

來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團來到龍口旅游，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右?？珊髞硪驗橐磳O子，她根本沒時間去住，只住過一個春節(jié)。

“冬天過去，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現(xiàn)在30萬的價格掛了兩年也沒人要。當(dāng)年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個煩惱。”王秀娟說。

龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發(fā)班次

王秀娟認(rèn)為，房子難賣的主要原因是二手房市場供大于求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被“外地人”買走，不供暖、配套設(shè)施不行、潮濕、遠離市中心等，即使海景房比當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》勘阋瞬簧?，?dāng)?shù)厝艘膊辉高x擇海景房。

“外地人”買海景房的目的一是為了投資，二是為了養(yǎng)老。有中介告訴第一財經(jīng)記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是“五一”前后來到海景房，“十一”之后離開，加之大量的投資性購買海景房，最終導(dǎo)致海景房一到冬季就變成“空城”。

走近銀灘，一路上防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁

近年來，政策不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居民自住需求。“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策相繼出臺，成為接下來樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

怎么看一個地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經(jīng)驗，總結(jié)了三點：一看經(jīng)濟；二看人口流動；三看地理位置。周廣平認(rèn)為，威海地理位置和環(huán)境不錯，但經(jīng)濟發(fā)展和人口流動都不行?！爸挥幸粭l腿立不起來。威海適合我們養(yǎng)老，不適合投資。我們養(yǎng)老只需要生活成本低、環(huán)境好?！敝軓V平說。

根據(jù)恒大研究院發(fā)布的《中國人口大遷移的新趨勢》，從人口流動情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區(qū)。具體看，近4年人口年均凈流入超10萬的都市圈有10個，其中廣佛肇、杭州、上海、深莞惠、長株潭5個都市圈年均凈流入規(guī)模超20萬。

“長期而言，房價漲跌與人口流動方向相一致，經(jīng)濟基本面好、人口流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場更有潛力。北方海景房地區(qū)大多位于人口流出地區(qū)，這些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門等地，恒大威尼斯和恒大?；◢u是比較典型的項目，從目前運營來看比北方好?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進告訴第一財經(jīng)記者。

根據(jù)乳山市統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況的公報》，2019年乳山實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）277.36億元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定資產(chǎn)投資同比下降35.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.03%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資同比增長10.53%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的92.42%。

嚴(yán)躍進表示，在固定資產(chǎn)投資同比大幅度下降的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻有明顯增長，這至少說明當(dāng)?shù)馗黝惍a(chǎn)業(yè)表現(xiàn)是乏力的，只有房地產(chǎn)相對來說略好，但這也使得經(jīng)濟過多依賴于房地產(chǎn)。

“城市要重視通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發(fā)房地產(chǎn)的方式只能獲得一時的政績，類似海景房的開發(fā)也需要控制，若是確實有開發(fā)海景房的項目，建議選擇一處進行集中開發(fā)，而不是沿著海岸線過度和漫無目的地開發(fā)。通過集中開發(fā)，這樣能夠形成更好的產(chǎn)業(yè)和旅居新城，真正帶動人氣的聚集?！眹?yán)躍進說。

（王東北、周廣平、老包、王秀娟系化名）

（實習(xí)生劉永杰對本文亦有貢獻）