摘要：首先調(diào)控效果發(fā)威，飄漲東莞房價(jià)終于穩(wěn)住，現(xiàn)如今行情有利買方市場。新房方面供應(yīng)增加，投資客觀望，年底房企為加快資金回流，打折促銷力度年底最大，這個時候往往就是剛需上車最好時機(jī)。二手方面別著急出手，市場橫盤期才剛剛開始，還不到炒...

年底合適買房嘛?

首先調(diào)控效果發(fā)威，飄漲東莞房價(jià)終于穩(wěn)住，現(xiàn)如今行情有利買方市場。

新房方面供應(yīng)增加，投資客觀望，年底房企為加快資金回流，打折促銷力度年底最大，這個時候往往就是剛需上車最好時機(jī)。

二手方面別著急出手，市場橫盤期才剛剛開始，還不到炒底好時機(jī)，明年再出手也不遲（還有10%回調(diào)空間）。

儀式感滿滿萬科收樓儀式（來源：東莞萬科）

另一個問題同樣值得關(guān)注，高房價(jià)下東莞哪里購買力最強(qiáng)，購房主力軍來自主城區(qū)+松朗+濱海片區(qū)，特別是主城區(qū)購買力堪稱“戰(zhàn)斗機(jī)”。

當(dāng)前主城區(qū)南城東城莞城下半年幾乎已斷供，勉強(qiáng)依靠萬江支撐，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了主城區(qū)釋放巨大購房需求。

開門見山，今日來聊聊，年底安家置業(yè)，主城區(qū)剛需有哪些可供選擇，二手南城普遍四五萬，唯一性價(jià)比還不錯就是考慮環(huán)城區(qū)新盤，那么環(huán)城區(qū)最值得上車剛需盤有哪些?

樓市風(fēng)聲根據(jù)綜合分析，評選出環(huán)城區(qū)最值得上車四大剛需盤，供年底準(zhǔn)備安家置業(yè)剛需小伙伴參考。

這四大剛需樓盤，無一例外都是與主城區(qū)交界，除了區(qū)位外性價(jià)比也是一大優(yōu)勢，普遍在26000-28000元/平。

展開地圖可見，四大剛需盤均位于主城區(qū)交界處周邊鎮(zhèn)，屬于主城外溢首選版塊，可以同步進(jìn)距離輻射主城核心商圈（萬達(dá)、星河城、國貿(mào)城、匯一城）。

1奧園翡翠瀾灣，主城區(qū)上車盤

嚴(yán)重缺貨的主城區(qū)，僅剩萬江閱云臺大戶型尾盤在售，以及南城鵬瑞天玥廣場大平層在售，年底主城區(qū)僅剩奧園翡翠瀾灣擔(dān)當(dāng)供應(yīng)頂梁柱。

奧園翡翠瀾灣10月20日備案2、3、5號樓，合計(jì)324套房源；其中2號樓備案均價(jià)36061元/平，3號樓35400元/平，5號樓33352元/平毛坯。

首推3、5號樓，共計(jì)200套房源，開盤當(dāng)天2個98折，3個99折，3萬特惠，折后均價(jià)3棟32709元/平，5棟30801元/平（總價(jià)基礎(chǔ)上加1萬送裝修），開盤當(dāng)天約成交87套，去化率約43%，遠(yuǎn)超市場同類項(xiàng)目。

奧園翡翠瀾灣開盤現(xiàn)場

5棟性價(jià)比最高，超過四十多套房源折后價(jià)在2.9萬左右，主城區(qū)這個價(jià)格性價(jià)比特別高，特別合適剛需上車。客戶群萬江65%，南城+東城+莞城15%，其它20%。

另外2棟待推出1、2號樓王，均價(jià)回歸到萬江3.6萬/平。

2中海左岸東宸，與東城僅一橋之隔

上半場中海·左岸東宸因高定價(jià)問題，銷售情況一直不太理想，但進(jìn)入下半場能屈能伸的工科中海國慶后根據(jù)市場需求調(diào)整銷售價(jià)，粉絲紛紛表示這價(jià)格很香。

地價(jià)17506元/平，銷售價(jià)26000-28000元/平，相當(dāng)于接近保本價(jià)銷售，價(jià)格實(shí)惠。

對于十月份東莞樓市風(fēng)聲根據(jù)市場綜合評選十大高位站崗樓盤中，有粉絲置疑為什么石碣中海未入選，作為第三方公正評選不存在造假行為，因?yàn)楫?dāng)時該盤國慶就已開始調(diào)價(jià)，不是當(dāng)時開盤價(jià)，現(xiàn)如今這價(jià)格還屬于剛需上車盤。

周邊樓盤林立，居住氛圍濃厚，聚集著達(dá)鑫·江濱新城、新世紀(jì)頤龍灣、萬科第五城等成熟標(biāo)桿大盤。

該盤建設(shè)規(guī)劃6棟建筑，包括1#為配建的18班幼兒園、2#為商業(yè)樓、3#/5#/6#為可售商業(yè)住宅樓、4#為配建安居房，住宅規(guī)劃總套數(shù)為552戶。

戶型方面，涵蓋89平的三房兩廳兩衛(wèi)、105平的四房兩廳兩衛(wèi)、119平的四房兩廳兩衛(wèi)三種戶型。

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據(jù)項(xiàng)目銷售透露，目前項(xiàng)目售價(jià)2.6-2.8萬/平，送裝修，這價(jià)格相當(dāng)給力。

3萬科·時富金色花園Ⅱ，背靠東城中心區(qū)

主城區(qū)供應(yīng)稀缺，背靠東城的寮步萬科時富金色花園成為剛需熱門上車盤。

10月15日，備案5棟住宅，共計(jì)464套，涵蓋21-22#、29-31#住宅樓，備案均價(jià)分別為24855元/平、26505元/平（毛坯），總價(jià)191-412萬/套。

戶型涵蓋91/93/99㎡2房、97-101㎡3房、112-114㎡3房、135-138㎡4房、155㎡4房多種戶型。

萬科時富金色家園II俯瞰圖

項(xiàng)目臨近東城星河城，可享星河城、萬達(dá)、世博等成熟商圈配套。

年初吹風(fēng)價(jià)3.2萬，年中3萬，備案價(jià)僅2.6萬＋，并且有萬科品牌加持，性價(jià)比高，受到眾多主城剛需追捧。

10月19日首推22、30號樓共188套洋房，開盤當(dāng)天去化159套住宅，去化率85% ，解籌率34%。其中99㎡，126㎡戶型最受青睞。

成交客戶主力為城區(qū)剛需外溢（50%東城，20%寮步，20%南城莞城萬江，10%其余），客戶普遍認(rèn)可項(xiàng)目①地段；②戶型利用率；③價(jià)格有優(yōu)勢。

4佳兆業(yè)陽光城時代天韻，適宜南城剛需上車

隨著項(xiàng)目旁職校西路通車后，距離南城哈地約15分鐘程度，對南城剛需吸引力大增。

項(xiàng)目占地6.9萬方，總建面約28萬平，容積率3.0，由16棟高層洋房與1所幼兒園共同組成，共計(jì)1936戶，包括1棟回遷房。

而項(xiàng)目最大硬傷就是靠近墓園，對這方面比較敏感的客戶會比較在意。

依靠已通車的職校西路連通東莞大道，與南城總部基地、東莞CBD、匯一城-國貿(mào)商圈連成一線。

備案價(jià)格區(qū)間為26000-27000元/平，采用2梯4戶。戶型方面115㎡4房僅剩2套，主推7號樓86-88㎡3房，待推樓棟只有3棟。首付可分期三個月，2023年交樓。

憑借性價(jià)比優(yōu)勢與毗鄰南城哈地交通便利性，該盤頗受厚街與南城客戶青睞（厚街本地客戶占45%、南城占40%，其余占5%）。