摘要：西安主城區(qū)土地資源緊張，已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，此前我們曾提出過，放眼中西部城市，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很少有西部省會(huì)城市像西安如此缺地。雖然，西安市總面積達(dá)10108平方公里，但西安適合城市發(fā)展的平原面積僅有四千余平方公里，僅占全市總面積的46.78%。...

西安主城區(qū)土地資源緊張，已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，此前我們曾提出過，放眼中西部城市，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很少有西部省會(huì)城市像西安如此缺地！

雖然，西安市總面積達(dá)10108平方公里，但西安適合城市發(fā)展的平原面積僅有四千余平方公里，僅占全市總面積的46.78%，不到一半；以秦嶺北坡和驪山為主，廣大山高溝深的山地與黃土臺(tái)塬面積，多達(dá)5379平方公里，占到53.22%。

目前，最缺地的開發(fā)區(qū)，就是曲江新區(qū)，曲江新區(qū)核芯只有50平方公里，近年來土地供應(yīng)逐漸減少，到2021年曲江供地更是僅有195畝，相當(dāng)于高新區(qū)供應(yīng)的十分之一。但曲江新區(qū)住宅需求量極大，新房市場無法滿足需求，二手房價(jià)格更是難以遏制。

為了解決曲江新區(qū)土地資源緊張的問題，將曲江IP持續(xù)發(fā)揮價(jià)值，目前主要以“共建模式”聯(lián)合開發(fā)，例如聯(lián)合未央、臨潼、雁塔、鄠邑、太白、藍(lán)田等城區(qū)板塊，這也是在土地資源緊張情況之下的一個(gè)特殊選擇。

當(dāng)然，除了“共建模式”之外，曲江在西安城區(qū)范圍之內(nèi)也在尋求突破，近期傳出“少陵塬文旅融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，便是一例。

12月21日，陜西省政府采購網(wǎng)-陜西省政府購買服務(wù)信息平臺(tái)發(fā)布了《西安少陵塬文旅融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)國土空間規(guī)劃公開招標(biāo)公告》。

根據(jù)招標(biāo)公告顯示，西安少陵塬文旅融合創(chuàng)新示范園區(qū)位于西安市東南部，北至長安區(qū)北行政邊界，引鎮(zhèn)街道辦匯通路，西至韋鳴路、雁引路，東至浐河西岸，總占地53平方公里，更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，采購人信息為西安曲江新區(qū)土地儲(chǔ)備中心。

這就意味著，西安東南方向或?qū)⒊蔀榍?.0的土地儲(chǔ)備，續(xù)篇曲江一二期發(fā)展輝煌，規(guī)劃包括長安區(qū)鳴犢街辦、大兆街辦東部、魏寨街辦浐河以西、引鎮(zhèn)街辦大部分地區(qū)，從目前來看，這一片區(qū)域大多為村子，土地資源豐富。

根據(jù)地圖范圍來看，曲江新區(qū)核心區(qū)域面積51.5平方公里，而此次南拓面積就達(dá)到53平方公里，并且與航天基地?zé)o縫接駁，以雁引路和韋鳴路東段部分地區(qū)為界，這對西安東南發(fā)展來說無疑是個(gè)重大利好。

無獨(dú)有偶，在2021年8月23日，西安市自然資源和規(guī)劃局（市林業(yè)局）發(fā)布了航天城二期規(guī)劃方案，與其他開發(fā)區(qū)發(fā)布規(guī)劃含糊其辭不同，航天城二期“開發(fā)目標(biāo)”清晰。

航天城二期規(guī)劃范圍 29.15平方公里，人口規(guī)模 33.2 萬人，新區(qū)按照1萬人/平方公里控制，地上總建設(shè)規(guī)模控制在3580萬平方米，綜合容積率很低。從曲江招標(biāo)文件與航天公布文件結(jié)合來看，二者土地規(guī)劃邊界接壤，但發(fā)展方向卻截然不同。

一方面，曲江三期發(fā)展文旅融合電子競技和文化產(chǎn)業(yè)，另一方面航天二期發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、航天科技，二者規(guī)劃促進(jìn)東南部發(fā)展，有望助力曲江三次騰飛！

此時(shí)此刻，曲江新區(qū)所面臨的的情況，是西安開發(fā)區(qū)之中，比較神奇的一例，因?yàn)?，除了曲江新區(qū)之外，西安“五區(qū)一港兩基地”之中，尚未出現(xiàn)土地資源殆盡的城區(qū)。

這就迫使曲江新區(qū)必須采用“共建模式”+“存量盤活”，于是“共建模式”之下，就出現(xiàn)了西安主城、環(huán)西安附近與曲江聯(lián)合開發(fā)；“存量盤活”，就出現(xiàn)了曲江拆遷三爻、三兆，這兩種開發(fā)方向，都為西安開發(fā)區(qū)提供了未來路徑參考。

除了“少陵塬文旅融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)”構(gòu)想之外，曲江在城南主要經(jīng)營三個(gè)板塊，三爻板塊打造“西安文化CBD”，引進(jìn)華潤集團(tuán)，開發(fā)TOD大型商業(yè)中心、文化中心、摩天大樓；三兆板塊打造文旅康養(yǎng)板塊，聚集了萬眾、融創(chuàng)、中大、中海等房企，打造大型公園、高端酒店、康養(yǎng)醫(yī)院等；公園南路板塊打造“科教園”，聯(lián)合雁塔區(qū)一起來發(fā)，緊傍曲江交大校區(qū)、創(chuàng)意谷等資源，進(jìn)行板塊環(huán)境優(yōu)化。

目前，曲江一期、二期幾乎斷供，2021年供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，上演了三場萬人搖，最高3.9萬人登記、3.3萬人搖1074套房源，中簽率僅3.18%；曲江二期西康高速旁的最高樓面地價(jià)已經(jīng)2.4萬/㎡（加上配套等綜合成本）......

隨著三爻、三兆、科教園的拆遷結(jié)束，曲江新區(qū)斷供迫在眉睫，下一步只能推進(jìn)曲江三期！

參考1:《2021年，影響西安發(fā)展的十個(gè)規(guī)劃!》

參考2:《29.15平方公里，航天城二期規(guī)劃發(fā)布，預(yù)計(jì)引進(jìn)33.2萬人！》

（文章于2022年1月12日發(fā)出）