摘要：中山的城市建設(shè)歷史，在不經(jīng)意間就被改寫了。7月7日，位于翠亨新區(qū)馬鞍島和岐江新城東區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩塊大型復(fù)合型地塊，分別拍出。兩地合計(jì)總面積超過755畝，共為中山財(cái)政“吸金”60.6億元，其中馬鞍島地塊以38.8億成為了中山總價(jià)新地王。梳理...

中山的城市建設(shè)歷史，在不經(jīng)意間就被改寫了。

7月7日，位于翠亨新區(qū)馬鞍島和岐江新城東區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩塊大型復(fù)合型地塊，分別拍出。

兩地合計(jì)總面積超過755畝，共為中山財(cái)政“吸金”60.6億元，其中馬鞍島地塊以38.8億成為了中山總價(jià)新地王。

梳理這兩塊地的土拍，不難發(fā)現(xiàn)一些共通點(diǎn)：

地塊面積超大，368.3畝和387畝；

底價(jià)成交，掛牌十多天，只有一位買家匹配起始樓面價(jià)；

開發(fā)建設(shè)要求高，分別需要建設(shè)高度介于490米—498米和介于450米—460米的超高層建筑。

疫情期間，眾多行業(yè)產(chǎn)業(yè)遭受沖擊。圍繞總價(jià)“地王”、底價(jià)成交、第一第二高樓，這些熱門關(guān)鍵詞，中山此次土拍在市場上引起了激烈的討論。

真實(shí)情況如何，筆者嘗試從幾個(gè)角度去解讀。

炙手可熱，它們搶占了中山的C位

觀察最近兩年中山土拍市場的動(dòng)向，可以看出翠亨新區(qū)和岐江新城正是目前中山最炙手可熱的兩個(gè)地方。

首先看翠亨新區(qū)，此次馬鞍島拍出的地塊，刷新了中山土拍史的成交總價(jià)記錄。這已經(jīng)是一年內(nèi)，馬鞍島地塊第三次刷新了這一記錄。

2019年12月，馬鞍島3宗住宅用地以總價(jià)63.57億元成交，保利發(fā)展獲得一宗，常元地產(chǎn)拿下兩宗。其中一宗地由常元地產(chǎn)以25.16億元、折合樓面地價(jià)9090元/平方米獲得。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，此宗地塊的25.16億成交價(jià)刷新了中山土地成交總價(jià)的紀(jì)錄。

馬鞍島上各項(xiàng)工程正如火如荼地進(jìn)行當(dāng)中。 葉志文 攝

時(shí)隔近4個(gè)月，在今年4月3日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司以35.89億元團(tuán)摘下翠亨新區(qū)154畝地塊，再次打破記錄。

根據(jù)《中山翠亨新區(qū)起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》等文件，以馬鞍島為核心的翠亨新區(qū)起步區(qū)將建成六個(gè)功能區(qū)，擬打造為“灣區(qū)國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新型城市新中心”。而在城市規(guī)劃版圖中，翠亨新區(qū)則是中山參與大灣區(qū)建設(shè)的主陣地。

也因此，從2018年至今，馬鞍島逐漸熱鬧起來。萬科、保利、常元以及恒大 相繼扎營；同時(shí)，區(qū)內(nèi)的基建項(xiàng)目如火如荼進(jìn)行中，新中山港客運(yùn)碼頭、海雅集團(tuán)華人粵港澳國際中心、翠亨新區(qū)第一中學(xué)以及正在醞釀中的文旅項(xiàng)目……這塊原本冷清的邊陲灘涂，已被重新賦予“城市新中心”的角色。

再看岐江新城。今年3月28日，2020年第一季度重點(diǎn)項(xiàng)目集中動(dòng)工儀式在岐江新城石岐總部經(jīng)濟(jì)區(qū)舉行，岐江新城歡樂海岸、岐江新城石岐總部經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套工程項(xiàng)目、岐江新城中山富力中心項(xiàng)目、岐江新城中山農(nóng)商銀行總部大廈項(xiàng)目十分引人注目。

從大型文旅綜合體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺，到連片的商務(wù)聚集區(qū)，岐江新城打造“城市未來新客廳”的規(guī)劃正越來越變得清晰。

地塊位置示意圖。

雙星閃耀，中山第一、第二高樓同時(shí)誕生

人們認(rèn)識一座城市，往往是從地標(biāo)建筑開始的。地標(biāo)建筑傳遞著城市的形象和高度。

中山目前已有的、在建的最高樓，是古鎮(zhèn)利和燈飾廣場，高305米。

按照本次土拍中的開發(fā)建設(shè)要求，東區(qū)地塊和馬鞍島地塊將分別建成高度介于490米—498米和介于450米—460米的超高層建筑。這兩個(gè)摩天大樓的出現(xiàn)，一口氣將中山天際線拔高了近200米。

為何是這個(gè)高度，今后有無被超越的可能性？

今年4月住建部、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》（以下簡稱《通知》）或許可以找到答案?！锻ㄖ芬?guī)定，要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑應(yīng)充分論證……

可以看到，這樣的高度設(shè)定，已經(jīng)是按照目前的“頂格”高度來處理。

其次，梳理中山市現(xiàn)有的城市規(guī)劃。這兩幢高層建筑，也將是未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，岐江新城和翠亨新區(qū)各自的最高地標(biāo)。

兩個(gè)片區(qū)的地標(biāo)性項(xiàng)目同日拍出，這也暗合了當(dāng)前中山市政府“舉全市之力推進(jìn)‘雙區(qū)’建設(shè)”的決心。

在“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”重大歷史機(jī)遇背景下，中山市委、市政府提出“環(huán)灣布局、向東發(fā)展”戰(zhàn)略。

城市新格局的構(gòu)建，是為了更好地把握機(jī)遇。具體而言，位于中山東部的翠亨新區(qū)，將被打造成為參與大灣區(qū)建設(shè)的主陣地。目前，中山正大力推進(jìn)翠亨科學(xué)城、灣區(qū)國際醫(yī)療城、灣區(qū)國際設(shè)計(jì)港、灣區(qū)國際創(chuàng)新園、中科院藥物創(chuàng)新研究院華南分院等平臺項(xiàng)目建設(shè)，全面對接穗深港、穗珠澳創(chuàng)新走廊，高位謀劃建設(shè)“深中創(chuàng)新軸”；在中心城區(qū)，則以岐江新城建設(shè)為重點(diǎn)，大力實(shí)施“強(qiáng)心戰(zhàn)略”，打造成城市未來的新客廳。

一座在中心城區(qū)，一座在東部灣區(qū)建設(shè)的陣地前沿，中山第一、第二高樓的遙相呼應(yīng)，正是岐江新城與翠亨新區(qū)濱海新城“雙星閃耀”生動(dòng)格局的縮影。

底價(jià)成交，背后是土地出讓模式的轉(zhuǎn)向

開發(fā)熱土、規(guī)劃超前、發(fā)展前景良好……一個(gè)不可回避的實(shí)事是，在這次土拍當(dāng)中，兩宗地塊均是以底價(jià)拍出。

炙手可熱的黃金之地，為什么最終只“吸引”到一家開發(fā)商來競價(jià)？此前紛紛布局中山的一眾開發(fā)商為何又會(huì)選擇謹(jǐn)慎出手？

有網(wǎng)友以今年4月恒大在馬鞍島競得的地塊做對比。當(dāng)時(shí)，經(jīng)過16輪報(bào)價(jià)后，恒大以樓面價(jià)為11600元每平方米，溢價(jià)率16%，拿下了那塊154.7畝的地塊。而此次成交的馬鞍島地塊，樓面地價(jià)只有4221.9元每平方米，兩者相差超過7000元每平方米。

實(shí)事上，這種對比是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

因?yàn)榍昂髢烧叩挠玫匦再|(zhì)，并不一致，恒大競拍的是城鎮(zhèn)住宅用地，而本次拍出的兩宗地塊，都是復(fù)合型用地。除了用于住宅開發(fā)外，還需要配建大型的公共設(shè)施和配套。

我們來看看兩個(gè)地塊的開發(fā)條件。

馬鞍島地塊：

除了常規(guī)的超高層住宅外（按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)銷售），該地塊需配建三條市政道路（約2.8萬平方米）、1所36班小學(xué)+12班幼兒園+2800平方米文化室，以及其他相關(guān)公建配套，建成后需無償移交地方政府；

規(guī)定時(shí)間內(nèi)，打造最高460米的超高層地標(biāo)建筑，競得人自項(xiàng)目竣工后需自持建筑面積不低于30%，且不少于10年；

建設(shè)和引進(jìn)一個(gè)面積不少于2.8萬平方米的五星級酒店；

競得人需要在翠亨新區(qū)注冊資本不少于10億元的主體；此外，還必須為2017-2019年連續(xù)三年《財(cái)富》雜志公布世界500強(qiáng)企業(yè)排名前200強(qiáng)，且所屬集團(tuán)已取得由“一行兩會(huì)”（中國人民銀行、中國銀保監(jiān)理會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)）頒發(fā)的銀行、保險(xiǎn)、信托、券商、金融租賃、期貨、基金7項(xiàng)金融許可牌照；

岐江新城地區(qū)：

需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)打造一棟限高498米的超高復(fù)合型商業(yè)建筑；

引入高級品牌的五星級酒店，酒店規(guī)模不小于36500平方米；

在簽訂土地出讓合同之日起兩年內(nèi)引進(jìn)不少于一家香港主板上市公司的國內(nèi)總部企業(yè)；

投資建設(shè)岐江濱水公園（暫定名）及周邊配套道路工程；

盡管樓面地價(jià)不高，但這樣的開發(fā)條件設(shè)置，實(shí)際上只有部分龍頭房企才能滿足所有的開發(fā)要求。

從2017年中山歷史上首次采取“競配建”人才房的土地出讓開始，中山的土拍條件設(shè)置日益“復(fù)雜”?？梢钥闯?，中山正在告別以往“市政配套滯后于城市發(fā)展”的歷史，轉(zhuǎn)向土地出讓“大開發(fā)+大市政配套建設(shè)”路線。

對開發(fā)商自身來說，開發(fā)超高層建筑和如此大型的城市綜合體，也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

首先考驗(yàn)的是資金管控能力。要建設(shè)超高層，從技術(shù)上來說難度不大，但建設(shè)和開發(fā)周期較長。超高層建筑尤其是城市地標(biāo)型的摩天高樓，往往歷時(shí)數(shù)年至十多年不等，需要充足的資金支撐。

有業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，大多數(shù)超高層是集商場、商住、酒店等多功能于一體的城市綜合體，本身就有大量的“資金沉淀”；此外，超大型項(xiàng)目開發(fā)中有很多不確定性，更增加了資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

“往往樓越高，運(yùn)營成本越高，后續(xù)會(huì)對物業(yè)的持有人造成很大的成本壓力。”該名業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，在超高層建筑建成后，更考驗(yàn)的是運(yùn)營和招商能力。

在中山，商業(yè)綜合體和甲級寫字樓供應(yīng)過剩的現(xiàn)象由來已久。最新的例子，是于去年開業(yè)的中山城區(qū)某大型綜合體。受疫情影響，開業(yè)至今接近一年，目前整體出租率只有2成左右。

在“重振虎威”這一聲長嘯的鼓舞下，中山人發(fā)揮敢為人先的精神再次讓城市建設(shè)噴薄，走在中山的各個(gè)角落，工地隨處可見。

攀升的天際線背后，飽含了中山在大灣區(qū)建設(shè)加速的機(jī)遇下，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、謀求城市再發(fā)展的愿景。

【采寫】伍杰

【圖片】葉志文

【作者】 伍杰；葉志文

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端