摘要：2022年7月8日，中國鐵道科學(xué)研究院和京投公司聯(lián)合公布了《北京軌道交通第三期規(guī)劃2022-2027年環(huán)評(píng)報(bào)告（征求意見稿）》。關(guān)于這個(gè)“北京地鐵三期規(guī)劃環(huán)評(píng)報(bào)告”，我們要重點(diǎn)注意三點(diǎn)：第一，這次報(bào)告發(fā)布的時(shí)間是在“北京市委常委會(huì)”研究之后...

2022年7月8日，中國鐵道科學(xué)研究院和京投公司聯(lián)合公布了《北京軌道交通第三期規(guī)劃2022-2027年環(huán)評(píng)報(bào)告（征求意見稿）》。

關(guān)于這個(gè)“北京地鐵三期規(guī)劃環(huán)評(píng)報(bào)告”，我們要重點(diǎn)注意三點(diǎn)：

第一，這次報(bào)告發(fā)布的時(shí)間是在“北京市委常委會(huì)”研究之后，說明這個(gè)報(bào)告的“線路”基本上是最終版線路，后期改動(dòng)的可能性幾乎為零。

第二，本次報(bào)告沒有公布“具體站點(diǎn)”，而且只是一個(gè)“征求意見稿”，說明線路雖然不可變，但是“站點(diǎn)”還是有可能變的。

第三，建設(shè)時(shí)間控制在2022年-2027年，說明其中的大多數(shù)線路都會(huì)在2027年左右完工，配合北京“十四五規(guī)劃”建設(shè)發(fā)展。

所以看這次的“北京地鐵三期規(guī)劃環(huán)評(píng)報(bào)告”，關(guān)鍵看線路走向，不要關(guān)心站點(diǎn)，站點(diǎn)可能還會(huì)有很大的變化。

那么，我們應(yīng)該如何看待本次公布的“北京地鐵三期建設(shè)規(guī)劃”？

北京未來5年，隨著新地鐵的建設(shè)，會(huì)如何影響北京城市發(fā)展方向？

第一：北京未來的地鐵建設(shè)80%以上都在“五環(huán)外地區(qū)”，至少70%的建設(shè)是在“五大平原新城”。

所以“北京地鐵三期建設(shè)規(guī)劃”還不如叫做“北京平原新城地鐵建設(shè)規(guī)劃”可能更加貼近真實(shí)。

什么地方叫做“平原新城”？

根據(jù)北京城市總體規(guī)劃的說明，“昌平、順義、亦莊、大興和房山”定位于北京平原新城，是北京未來主要城市發(fā)展承載區(qū)。

發(fā)展“五大平原新城”是北京未來五年的“重要任務(wù)”，因?yàn)橹挥衅皆鲁前l(fā)展起來，北京的“核心區(qū)”“城區(qū)”才能真正的“靜下來”。

不然東西城和城區(qū)的“人口產(chǎn)業(yè)”疏解到哪里去？首都功能怎么發(fā)展起來？核心區(qū)如何“靜下來”？

所以在“北京地鐵三期建設(shè)規(guī)劃”中，幾乎所有的線路都是圍繞如何建設(shè)“五大平原新城”來設(shè)計(jì)的。

昌平新城：19號(hào)線北延+17號(hào)線支線，貫穿了整個(gè)回天地區(qū)和昌平南，推動(dòng)昌平新城的發(fā)展。

順義新城：15號(hào)線東延一站+R4東延線，直接把順義仁和鎮(zhèn)給“激活”起來。

亦莊新城：亦莊線-5號(hào)線-10號(hào)線聯(lián)絡(luò)線+S6號(hào)線，亦莊已經(jīng)越來越像城區(qū)了。

大興新城：19號(hào)線南延+S6號(hào)線，大興新城可以看出是北京未來發(fā)展的“第二個(gè)亦莊”。

豐臺(tái)河西：1號(hào)線支線，這是對(duì)豐臺(tái)五環(huán)外地區(qū)發(fā)展的重大支持，也是對(duì)中央民大的支持。

尤其值得注意的是，朝陽區(qū)在三期地鐵規(guī)劃中居然“掛零”，這就意味著朝陽區(qū)沒有地鐵的地方，可能未來10年都不會(huì)再有地鐵了。

比如朝陽的“崔各莊”，“奶西”和“金盞”等賣地大戶，十年內(nèi)有地鐵的可能性都不高了。

未來五環(huán)外的“城區(qū)”可能還不如“部分新城”發(fā)展得好。

北京主城區(qū)的人口要降下去，新城的崛起就不可避免，北京地鐵建設(shè)的未來將更多圍繞新城來建設(shè)。

第二，南城再次成為“大贏家”，亦莊臺(tái)馬、大興生物醫(yī)藥、豐臺(tái)河西等地區(qū)都吃足了“北京地鐵紅利”。

而在新城發(fā)展中，南城的“分量”越來越重。

本次最重要，也是最核心的線路就是“新城聯(lián)絡(luò)線一期”，這條線路其實(shí)就是俗稱的“S6號(hào)線”。

這條線路把順義、通州、亦莊、大興，甚至未來還要通到房山，這條“新城聯(lián)絡(luò)線”是三期最重要的線路。

這條線路收益最大的是亦莊和大興，尤其是亦莊的“臺(tái)湖嘉會(huì)湖、馬駒橋和河西地區(qū)”是S6號(hào)線的最大贏家。

整個(gè)S6號(hào)線一共“9站”，亦莊就占了3站，大興占了2站，地鐵紅利吃的“死死的”，未來的亦莊，人口和產(chǎn)業(yè)還要“爆發(fā)”。

尤其是亦莊臺(tái)湖、馬駒橋，崛起已經(jīng)不可避免。

除此之外，19號(hào)線南延則是對(duì)大興生物醫(yī)藥基地最大的支持，尤其是19號(hào)線南延支線，提到三期規(guī)劃來建設(shè)，時(shí)間大大提前了。

大興生物醫(yī)藥基地是北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的核心，2021年為北京創(chuàng)造了上千億的GDP產(chǎn)值，所以它是必須要照顧的。

大興生物醫(yī)藥基地將來還要引入“首都醫(yī)科大學(xué)本校”，同時(shí)還有三級(jí)甲醫(yī)院要落地，這個(gè)片區(qū)對(duì)于北京和大興來說，就是“第二個(gè)亦莊”。

投資這里，就是投資了“源源不斷的稅收和GDP”。

隨著大興生物醫(yī)藥基地的“地位提升”，僅僅擁有一個(gè)4號(hào)線已經(jīng)難以滿足區(qū)域的發(fā)展，19號(hào)線南延支線的出現(xiàn)解決了這個(gè)問題。

我們認(rèn)為，“義和莊”“大興生物醫(yī)藥基地”等片區(qū)已經(jīng)成為大興未來發(fā)展的重點(diǎn)，地鐵只是開始，未來還會(huì)有更多的資源將會(huì)植入。

同時(shí)為了照顧大興的另外一個(gè)產(chǎn)業(yè)基地“星光影視城”，19號(hào)線南延放棄了“西紅門東站”，而直接走了團(tuán)河路的“星光影視城”。

這就相當(dāng)于放棄了“西紅門東”的發(fā)展，這對(duì)于目前在售的“西紅門橡樹灣”、“首開龍湖熙悅宸著”和“御璟星城”等項(xiàng)目打擊不小。

西紅門東板塊雖然“位置不錯(cuò)”，但是在大興“兩大產(chǎn)業(yè)園”的夾擊下，在未來10年，依然沒有辦法解決“地鐵的問題”。

這肯定將會(huì)嚴(yán)重影響西紅門東的“資產(chǎn)升值潛力”。

南城另外一個(gè)非常值得關(guān)注的地方，那就是“豐臺(tái)河西”：從14號(hào)線西延變成了1號(hào)線支線，很顯然豐臺(tái)河西“升級(jí)了”。

這就相當(dāng)于豐臺(tái)河西同時(shí)擁有了“兩條地鐵線路”，1號(hào)線支線打穿了長安街，14號(hào)線則貫穿了麗澤，豐臺(tái)河西的前景顯然看好。

綜上所述，北京地鐵三期規(guī)劃建設(shè)的亮相從本質(zhì)上是決定了北京未來10年的重點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)和板塊格局。

在北京將要加速“疏解”的背景下，新城崛起，南城爆發(fā)，已經(jīng)是一個(gè)很明顯的態(tài)勢(shì)和格局。

未來的南城地區(qū)，包括“亦莊臺(tái)馬”，“大興生物醫(yī)藥基地”，“房山長陽和大學(xué)城”，“豐臺(tái)河西”都是非常值得關(guān)注的板塊。

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