摘要：本文來源：時代財經(jīng) 作者：謝斯臨 圖片來源：視覺中國7月12日，佛山誕生年內(nèi)第五宗樓面價超兩萬元的宅地。萬科以封頂價50.9億元+2.5萬平方米人才房配建面頰奪得佛山南海區(qū)桂城街道環(huán)島東路以西地段地塊，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），溢價率約...
本文來源：時代財經(jīng) 作者：謝斯臨
圖片來源：視覺中國
7月12日，佛山誕生年內(nèi)第五宗樓面價超兩萬元的宅地。萬科以封頂價50.9億元+2.5萬平方米人才房配建面頰奪得佛山南海區(qū)桂城街道環(huán)島東路以西地段地塊，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），溢價率約21%，折合樓面價約1.68萬元/平方米。若加上醫(yī)院建設(shè)成本13億元，實際樓面價超2.1萬元/平方米。
此前，華潤、中海、龍光、當(dāng)代等多家房企已經(jīng)用腳投票，屢屢打破佛山樓面單價的天花板。但在土地市場無比火熱的同時，佛山在近期也出現(xiàn)數(shù)宗土地被開發(fā)商“退地”。
瑞安房地產(chǎn)（以下簡稱瑞房）在7月9日披露，已與佛山市禪城區(qū)土地儲備中心簽訂土地使用權(quán)儲備協(xié)議書，將正式退回嶺南天地項目7號及8號土地。作為交換，佛山禪城區(qū)將向瑞房發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)償合計26.53億元。
無獨(dú)有偶，2017年被萬科以“25.3億元+70年產(chǎn)權(quán)全自持”代價拿下的C22地塊，在沉寂數(shù)年后同樣在近期被退還給政府，并再度回到土地拍賣市場。今年6月24日，C22地塊被中海地產(chǎn)以總價32.84億元+4500平方米人才房配建面積拿下。
在熟悉佛山市場的合富輝煌市場研究院高級分析師曹紹林看來，瑞房及萬科的退地主要是因為其地塊的特殊性，與佛山土地市場的表現(xiàn)并不直接相關(guān)。在廣佛同城的背景下，佛山土地市場愈加火熱，特別是臨廣片區(qū)，地價超兩萬在未來將成為常態(tài)。
2007年12月，瑞房旗下的8家公司通過聯(lián)合競買的方式，以75.1億元對價拿下佛山著名地標(biāo)祖廟東華里片區(qū)一塊巨無霸地塊，項目規(guī)劃凈用地面積超51萬平方米、總建筑面積達(dá)150萬平方米，共分5期開發(fā)，預(yù)計整體開發(fā)完成時間為2020年。
曾成功打造著名舊城改造項目上海新天地的瑞房，當(dāng)時想要在佛山市禪城祖廟片區(qū)打造出一個集古跡修護(hù)、商業(yè)區(qū)、寫字樓、住宅、別墅于一體的大型綜合社區(qū)，在佛山復(fù)制上海新天地的輝煌。
根據(jù)規(guī)劃，項目整體以祖廟為核心、福賢路為交界，西邊為商業(yè)聚落，東邊主要開發(fā)住宅樓盤。目前，東面多個住宅組團(tuán)已基本開發(fā)完畢。而在西面的商業(yè)聚落之中，嶺南天地商業(yè)街區(qū)及嶺南站NOVA、嶺南天地·新里等購物中心已陸續(xù)落成，但仍剩有大量土地待開發(fā)。
瑞房2020年報數(shù)據(jù)顯示，在佛山嶺南天地仍未開發(fā)的66.5萬平方米之中，僅剩28000平方米住宅，而寫字樓部分面積卻高達(dá)45萬平方米，零售業(yè)態(tài)面積高達(dá)10.7萬平方米。
而瑞房此次退出的兩宗地塊，土地用途即辦公及商業(yè)，根據(jù)規(guī)劃，兩地塊建筑面積38.7萬平方米，分為兩棟430米和265米高的地標(biāo)，業(yè)態(tài)包括寫字樓和公寓等。
瑞房方面向時代財經(jīng)指出，7號及8號兩幅地塊原先計劃用于發(fā)展零售商場、辦公樓及酒店。因種種客觀市政原因，才導(dǎo)致這兩個地塊未能如期開展建設(shè)及開發(fā)。如今選擇退出，是考慮到佛山今年持續(xù)的工業(yè)化及城市化，為配合佛山市政府對這兩幅地塊的重新規(guī)劃才做出的決定。
“倘若這兩幅地塊未來新的用途在商業(yè)上具有吸引力，我們也可能會參與拍地?！?/p>
不過，在市場看來，拿地14年之后又退地主要是由于瑞房對這兩塊地的開發(fā)意愿并不強(qiáng)烈。
一方面，近年來佛山寫字樓市場一直處于飽和狀態(tài)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，佛山寫字樓空置率在2019年第四季度就達(dá)到40.7%，空置率位居全國第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進(jìn)一步攀升到43.8%，這一數(shù)據(jù)到現(xiàn)在也沒出現(xiàn)太大的改善。
同時，曹紹林指出，禪城祖廟片區(qū)已不再處于佛山寫字樓市場的核心商圈，租賃、去化更加成為難題。但開發(fā)兩棟超高層寫字樓又耗資巨大，多方考慮下來并不劃算。
而萬科退還的C22地塊也有其特殊性。2017年，萬科以25.3億元加上70年全自持的代價，成功拿下了C22地塊，不僅成為廣東省內(nèi)首宗以70年自持出讓的地塊，其高達(dá)1.53萬元/平方米的樓面價也刷新了南海區(qū)當(dāng)時的最高樓面價紀(jì)錄。拿地6個月后，萬科曾對外表示C22地塊將與建設(shè)銀行合作開發(fā)成長租公寓。
曹紹林認(rèn)為，全自持意味著不能銷售，但是只用于出租的回報率太低，考慮到建設(shè)的資金投入及回籠問題，肯定是由于算不過帳才在沉寂數(shù)年之后最終選擇了退地。
在瑞房、萬科接連退地的另一面，是火熱空前的佛山土拍市場。在此時收回閑置土地，一方面能幫助佛山解決土地資源短缺的問題，另一方面，也能在對這些特殊地塊土地用途微調(diào)之后賣出更高的價格。
今年3月，當(dāng)代置業(yè)以3.92億元拿下大瀝金沙洲地塊，超2萬元/平方米的樓面單價刷新佛山樓面價天花板，成為佛山首宗樓面價破2萬元/平方米的地塊。這一紀(jì)錄很快被再次打破。一個月后，華潤以總價64.5億拿下順德區(qū)陳村建設(shè)大廈西側(cè)的宅地，折合樓面價至少2.23萬元/平方米。
6月15日，龍光還以總價14.22億元斬獲南海大瀝一宗商住地，折合樓面價2.02萬元/平方米，溢價率61.23%，成為佛山第三宗超2萬元/平方米的地塊。
也正是在這樣的背景下，被萬科退還政府的南海C22地塊在年中重出江湖，不過其土地用途及競拍方式都發(fā)生了變化。
在新的出讓公告中，土地用途A區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地，B區(qū)為公園與綠地用地。在競買方式上，采用“先競地價后競配建人才住房建筑面積”的方式進(jìn)行競價，不再競自持比例。并特地指明不準(zhǔn)配建服務(wù)型公寓、公寓式辦公、酒店式辦公等居住形式的用房。
這樣的調(diào)整讓C22地塊更具吸引力，引發(fā)房企熱搶。6月23日上午，在經(jīng)過約40分鐘、28輪激烈報價后，最終中海地產(chǎn)以總價32.84億元+4500平方米人才房配建面積拿下，從表面數(shù)據(jù)看，該地塊成交樓面價約為2.2萬元/平方米。
但若扣除相關(guān)配建面積、人才房配建面積，并加上約1.57億元地上建筑物轉(zhuǎn)讓款，該地塊的實際樓面價將超過2.3萬元/平方米，超越華潤順德陳村地塊，成為佛山新的單價地王。
在曹紹林看來，由于今年佛山的土拍市場較為熱烈，在這個時候?qū)σ恍╅e置土地進(jìn)行回收和重新推出市場對于政府而言也是一個極佳的時機(jī)。能更快地為這些閑置土地找到下一個開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的同時，也能實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值的最大化。
據(jù)其透露，瑞房旗下的兩幅商業(yè)用地在被政府收回后，同樣極有可能進(jìn)行一些土地指標(biāo)的微調(diào)，增加部分商住地性質(zhì)，再重新掛牌出讓。
