摘要：以下內(nèi)容選自“深房大表哥”公眾號(hào)，客觀立場(chǎng)、論點(diǎn)全面、方法實(shí)用、目標(biāo)明確、只聊深圳！近期問答集錦【粉絲提問】老師說一下我的情況。我在車公廟上班，剛畢業(yè)3年，目前在福田租房住，手上只有30，不想太依靠父母，打算和我的大學(xué)同學(xué)一起合伙買房，他在...

以下內(nèi)容選自“深房大表哥”公眾號(hào)，客觀立場(chǎng)、論點(diǎn)全面、方法實(shí)用、目標(biāo)明確、只聊深圳！近期問答集錦

【粉絲提問】老師說一下我的情況。我在車公廟上班，剛畢業(yè)3年，目前在福田租房住，手上只有30，不想太依靠父母，打算和我的大學(xué)同學(xué)一起合伙買房，他在中廣核做程序員，我們加起來首付預(yù)算在80左右，不知道還能不能上車？還有就是，請(qǐng)問大表哥老師，合伙買房可行嗎？有哪些需要注意的問題？

回答：

1.深圳上車并不是拼口袋，而是拼腦袋、眼光和欲望。有人總說深圳的上車門檻高，買不起房，有人30萬(wàn)買300萬(wàn)總價(jià)的房子，有人30萬(wàn)買90萬(wàn)總價(jià)的房子，有人30萬(wàn)買30萬(wàn)的寶馬，口袋里的錢都是一樣，最后的結(jié)局卻是天壤之別。

2.合伙買房是一個(gè)看似簡(jiǎn)單但其實(shí)比較考驗(yàn)操作手法和參與人心態(tài)的投資方式。如果操作不好，不僅影響房產(chǎn)投資的收益率，更影響和朋友的關(guān)系。合伙買房中主要的關(guān)鍵點(diǎn)在于兩個(gè)：

一個(gè)是利潤(rùn)的分配；

一個(gè)是售價(jià)的確定。

房產(chǎn)投資是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盤心力。

比如現(xiàn)在用你朋友的名字按揭貸款，但之后他自己買房的時(shí)候，卻因?yàn)橛邪唇屹J款記錄而導(dǎo)致了首付比例提升；再比如買房賣房都需要名義產(chǎn)權(quán)人跑流程，而這個(gè)流程并不是想象的那么簡(jiǎn)單。其次是賣出售價(jià)上。

合伙買房另一個(gè)難點(diǎn)是對(duì)賣出售價(jià)的確定，到底是120萬(wàn)，還是125萬(wàn)，還是130萬(wàn)賣出？不同人對(duì)房屋估價(jià)不一，比較難達(dá)成一致。雖然很多合伙買房項(xiàng)目都能成功清盤，但卻發(fā)現(xiàn)這里面有非常多的問題值得考量和優(yōu)化，新手的首套置業(yè)并不建議這樣操作。

【會(huì)員提問 】請(qǐng)問羅湖國(guó)貿(mào)的金源大廈怎么樣？房子有點(diǎn)舊，但是我有門路可以拿到一套200多萬(wàn)的80平房子。不知道金源大廈這套博拆遷靠不靠譜？如果沒有價(jià)值，有沒有什么地方在300w以內(nèi)的投資樓盤？希望得到你的寶貴意見！萬(wàn)分感謝！

回復(fù)：

1.金源有點(diǎn)老，95年的房子，學(xué)位非常一般，唯一可能的優(yōu)勢(shì)，就是靠近國(guó)貿(mào)商圈的優(yōu)勢(shì)，論投資來說，價(jià)值并不大。但是由于入手的價(jià)位非常低，所以你的利潤(rùn)差不多是一開始就鎖定了，也就是我們行業(yè)里的術(shù)語(yǔ)吃到“線下筍”，只是你需要靠持有去轉(zhuǎn)手獲利。

2.至于片區(qū)規(guī)劃或是學(xué)位升級(jí)，3年來看，是小概率事件。每年的平均持有成本按照8~9%來算的話，3年持有成本27%，如果一開始就是市場(chǎng)6-7折購(gòu)入的話，就算3年橫盤不漲，也是獲益的。但是拖長(zhǎng)到4-5年或是更長(zhǎng)，沉沒成本遠(yuǎn)大于投入成本，基本就是爛在手里利潤(rùn)全部消耗殆盡。入手這種大齡筍盤，只可博筍度差價(jià)快速倒手，運(yùn)用鳳姐變冰冰裝修手法，并不建議長(zhǎng)期戀戰(zhàn)博拆遷。

3.300以內(nèi)，上車盤居多，競(jìng)爭(zhēng)也多，投資俱佳的并不多。深圳關(guān)內(nèi)300左右性價(jià)比高的上車盤可私信助力留言咨詢

【會(huì)員咨詢】寶安西鄉(xiāng)的天福華府這個(gè)樓盤怎么樣，值得入手么？

回復(fù)：

?1.整個(gè)后瑞片區(qū)配套都還不成熟;

2.天福華府是小開發(fā)商樓盤，配套要等“大哥”來建設(shè);

3.旁邊的金碧工業(yè)區(qū)舊改從15年底就開始，扯皮一直沒扯清楚，但是拿地的鴻榮源，和壹方中心是同一個(gè)開發(fā)商，長(zhǎng)期看有愿景。

4.近機(jī)場(chǎng)，靠近107，天上天下都吵;

5.但學(xué)位是優(yōu)勢(shì)，西鄉(xiāng)排名前列;

6.周邊工業(yè)用地多，都是工業(yè)園和物流園，投資空間滯后于寶中、新安，返租回報(bào)率也低;

7.寶中和新會(huì)展的輻射也會(huì)逐步帶動(dòng)往北走，12號(hào)線黃田站有規(guī)劃，西鄉(xiāng)片區(qū)會(huì)優(yōu)先收益，然后是福永沙井。

【咨詢】表哥你好，家在珠海，現(xiàn)在深圳上班，有一些存款想在深圳買房投資，最近看白石洲回遷房漲幅很大，有點(diǎn)像之前的大沖，這種小產(chǎn)權(quán)、回遷房靠不靠譜？現(xiàn)在入場(chǎng)還有機(jī)會(huì)嗎？買白石洲有沒有發(fā)展?jié)摿?，?huì)不會(huì)高位站崗？

回復(fù)：

大沖主要是靠房企以及產(chǎn)業(yè)崛起的，而白石洲目前現(xiàn)在沒有什么潛力大的項(xiàng)目，學(xué)區(qū)也是一片空白。

如果現(xiàn)在入手白石洲，相當(dāng)于在賭這里未來的漲幅；目前這里的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超回遷房合理價(jià)，在本金相同的情況下，十年內(nèi)每年的房子增幅沒有超過3%的，那么選擇回遷房會(huì)更好，如果超過3%還是住宅更好，因?yàn)闈q幅越高，住宅收益越大。

這里如果要和大沖相媲美，目前的房?jī)r(jià)還得再翻兩倍，但是在目前房住不炒的基調(diào)下，這樣的情況基本不會(huì)出現(xiàn)，所以大家不能盲目下手。想要賺錢就要利用信息差盡早買入。

而回遷房這樣火爆，難免會(huì)迎來下一次調(diào)控，畢竟zf是不會(huì)讓市場(chǎng)過熱的，今后會(huì)發(fā)生什么變化還是未知數(shù)。?

以上內(nèi)容選自“深房大表哥”公眾號(hào)，供大家置業(yè)、房產(chǎn)優(yōu)化、投資參考。

真正的強(qiáng)者，不是流淚的人，而是含淚奔跑的人。