摘要：松江是上海之根、浦江之首。隨著9號(hào)線的開通，松江區(qū)的封印直接被打開了，隨著人員的引入和流通，松江逐漸成為了上海外環(huán)各區(qū)域中比較良好的一個(gè)區(qū)。我有個(gè)朋友幾年前在泗涇購(gòu)入了一套兩房的房子，當(dāng)時(shí)很多人嘲笑他說“你這進(jìn)城下鄉(xiāng)的，還不如在弄點(diǎn)錢買市區(qū)...

松江是上海之根、浦江之首。

隨著9號(hào)線的開通，松江區(qū)的封印直接被打開了，隨著人員的引入和流通，松江逐漸成為了上海外環(huán)各區(qū)域中比較良好的一個(gè)區(qū)。

我有個(gè)朋友幾年前在泗涇購(gòu)入了一套兩房的房子，當(dāng)時(shí)很多人嘲笑他說“你這進(jìn)城下鄉(xiāng)的，還不如在弄點(diǎn)錢買市區(qū)呢”，可是現(xiàn)在看看泗涇的房?jī)r(jià)，當(dāng)年笑過人的那群人現(xiàn)在臉應(yīng)該很疼。

現(xiàn)在買松江的房子還來得及嗎？還有上漲空間嗎？別著急，我?guī)銈兛纯?strong>松江，這個(gè)就在眼前卻不了解的區(qū)域。

01

松江17年后將有180萬人？！

《上海市松江區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》在前段時(shí)間已經(jīng)向社會(huì)公示了，看了整個(gè)規(guī)劃以后，我對(duì)于松江有了更多的期待。

發(fā)展規(guī)模：

人口規(guī)模——至2035年，松江區(qū)常住人口規(guī)?？刂圃?80萬人以內(nèi)。其中松江新城人口密度控制在1.2萬人/平方公里以上，新市鎮(zhèn)人口密度控制在1.0萬人/平方公里以上。

用地規(guī)?！?strong>至2035年，規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模控制在286.2平方公里以內(nèi)，非建設(shè)用地規(guī)模318.4平方公里。戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)總規(guī)模約20.6平方公里。城市開發(fā)邊界范圍面積控制在232.7平方公里以內(nèi)。

那么這么多人該如何來安排呢？別著急，松江治下有以下幾個(gè)板塊可以來消化這群人。

02

新橋：想放長(zhǎng)線釣大魚？未來舍我其誰(shuí)？

新橋東與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)隧道相通，西與洞涇鎮(zhèn)、松江工業(yè)區(qū)毗連，南與車墩鎮(zhèn)接壤，北與九亭鎮(zhèn)為鄰，地理位置還算可以，但是新橋在樓市上的表現(xiàn)卻不如九亭、莘莊來的火熱。為什么？

新橋區(qū)域內(nèi)不僅沒有軌交直接貫穿，也與1/9號(hào)線都相距甚遠(yuǎn)，交通依賴于公交轉(zhuǎn)換和自駕出行，所以交通不便利導(dǎo)致了新橋在很多購(gòu)房者眼里并不是很熱門。

所以區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)也一直處于比較低的位置。但就未來發(fā)展而言，將來會(huì)有有軌電車經(jīng)過，屆時(shí)會(huì)大大改善出行的方便程度。

之所以我會(huì)說未來會(huì)有升值，因?yàn)榻鸬卦谛聵蜃隽艘粋€(gè)布局，以金地雙都匯項(xiàng)目為基礎(chǔ)的金地城市圈。如果新橋未來沒什么價(jià)值的話，金地也不會(huì)在新橋板塊重點(diǎn)布局吧，要知道開發(fā)商的眼光都是很刁鉆的。

因此如果你對(duì)于未來升值有一定的期待，那么選擇新橋是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

03

泗涇&松江新城：現(xiàn)在and未來兼得，選我準(zhǔn)沒錯(cuò)

說到泗涇，很多人會(huì)第一反應(yīng)就是外地人的聚集地。但是在房地產(chǎn)人眼里，這是一塊寶地，這幾年金地、融創(chuàng)、格力等優(yōu)質(zhì)房企的入駐，房?jī)r(jià)像“坐了火箭”一樣“揪”一下就上來了。

在整個(gè)松江治下各板塊，除了九亭之外，泗涇是距離上海市區(qū)最近的了，另外9號(hào)線貫穿了其中，利用交通便利，逐漸形成了以泗涇地鐵站為中心的一個(gè)商業(yè)圈，在很大程度上解決了原本泗涇內(nèi)沒有商業(yè)配套的限制。

而就泗涇本身而言，本身也有著自己的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，除了九亭以外，泗涇是距離市區(qū)最近的板塊，守著9號(hào)線出行方便，而且可利用的空地資源也多，沿軌交周邊商業(yè)配套已經(jīng)很齊全，比如三湘商業(yè)廣場(chǎng)和距離不遠(yuǎn)的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)等。

對(duì)于有點(diǎn)實(shí)力的剛需客戶來說，泗涇是一個(gè)非常好的選擇置業(yè)地。

松江新城目前板塊配套齊全，有萬達(dá)廣場(chǎng)，三湘商業(yè)廣場(chǎng)等，商務(wù)CBD的規(guī)劃如果落實(shí)的話，日后新城發(fā)展的前景會(huì)更加好。后面的未來規(guī)劃中會(huì)提到松江新城，所以這里就不加多說了。

就新城目前的規(guī)劃和發(fā)展的狀況而言，其實(shí)價(jià)格已然處于比較高的狀態(tài)了，指望后期會(huì)大幅度上漲的可能性不大。所以此時(shí)買的話，圖上班和生活方便，還是不錯(cuò)的選擇，未來的話就顯的沒有那么大的優(yōu)勢(shì)了。

04

佘山：抓緊我抱緊我，逃離讓人窒息的鋼筋水泥

隨著人們生活條件越來越好，其實(shí)對(duì)于生活質(zhì)量要求也越來越高，所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，因此很多每天穿梭在高樓大廈之間的人們?cè)絹碓较Ｍ軌蚧貧w自然，多吸幾口高負(fù)氧離子。

那么佘山就是很多都市人的不二選擇。佘山本身?yè)碛凶约邯?dú)一無二的綠化環(huán)境，植被覆蓋率高，生態(tài)資源豐富，這對(duì)于未來的“集客”是絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

眾所周知，佘山板塊一向以高端別墅產(chǎn)品為主打，但是不乏也有面向剛需的項(xiàng)目，就目前而言，想要置業(yè)在佘山的朋友可以看看路勁佘山院子以及國(guó)貿(mào)天悅，在價(jià)格上沒有板塊內(nèi)其他項(xiàng)目來的“嚇人”。

05

九亭：都等著，我“九漢三”還會(huì)回來的

松江的“門戶”板塊九亭，素有“大虹橋后花園”之稱，受到了虹橋商務(wù)圈的輻射，所以在房?jī)r(jià)上一直都處于高位。另外這兩年“九星市場(chǎng)”的拆除對(duì)于九亭來說，是內(nèi)部城市建設(shè)的一個(gè)升級(jí)，也是上海政府對(duì)城市人口的一個(gè)控制和優(yōu)化。

由于板塊價(jià)格已經(jīng)處于高地，指望在此處買房升值，估計(jì)升值空間不大，限價(jià)措施的影響不斷市場(chǎng)化，因此房?jī)r(jià)很難再有大漲幅。

另外九亭的樓市成交更多依靠二手房的發(fā)力，如今市場(chǎng)二手房去化更加艱難。

說總結(jié)下來看，現(xiàn)階段如果想要在松江買房，用來目前自住的朋友來說，泗涇和新城都是不錯(cuò)的考慮方向；而如果說考慮到未來的話，可能新橋和南部地區(qū)以及佘山更加有前景。

至于買房適用人群，我覺得松江新城、新橋適合首次置業(yè)和剛需置換；

泗涇和九亭適合稍微有點(diǎn)實(shí)力的置業(yè)者和剛需置換改善的客戶群；

九亭由于環(huán)境的因素更適合于喜歡“向往的生活”的別墅置業(yè)者。

06

17年后的松江：我是未來之星

上文提到的《上海市松江區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》除了對(duì)松江未來人口的一個(gè)規(guī)劃之外，對(duì)松江的其他方面都有了一個(gè)比較明確的預(yù)計(jì)。

1.未來的空間格局：形成“一廊一軸、五帶四片”的空間結(jié)構(gòu)。

“一廊”為G60滬杭發(fā)展廊，G60科創(chuàng)走廊的重要載體；

“一軸”為城鄉(xiāng)發(fā)展軸，上海市西翼新城群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸線；

“五帶”為青松生態(tài)廊道、黃浦江生態(tài)廊道、近郊綠環(huán)、油墩港生態(tài)帶和洞涇港生態(tài)帶；

“四片”為四個(gè)城市戰(zhàn)略片區(qū)，新城片區(qū)品質(zhì)提升、東北片區(qū)空間整合、西北片區(qū)旅游聯(lián)動(dòng)、浦南片區(qū)生態(tài)保育。

2.綜合交通：創(chuàng)建 “四網(wǎng)融合”綜合交通體系。

“四網(wǎng)”為國(guó)鐵線路、軌道交通、有軌電車、常規(guī)公交； 力爭(zhēng)30分鐘可達(dá)上海中心城、新城至周邊城鎮(zhèn)；45分鐘可達(dá)昆山、嘉興等近滬城市；60分鐘可達(dá)杭州、蘇州等長(zhǎng)三角核心城市。

3.住房發(fā)展：立足松江，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

重點(diǎn)發(fā)展保障性住房、中小套型住房和租賃性住房，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)總量平衡、結(jié)構(gòu)合理和布局優(yōu)化。

至2035年，全區(qū)新增城鎮(zhèn)住宅（含在待建）套數(shù)約22.9萬套，中小套型住房占城鎮(zhèn)住房總套數(shù)比重約70%左右。

4.公共服務(wù)：建立“1+3+N”公共服務(wù)中心體系（1個(gè)城市副中心、3個(gè)地區(qū)中心、N個(gè)社區(qū)中心），實(shí)現(xiàn)幼有所育、學(xué)有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶；

高等級(jí)公共服務(wù)設(shè)施品質(zhì)化、特色化、多元化，社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施15分鐘步行可達(dá)覆蓋率100%。

5.產(chǎn)業(yè)發(fā)展：將松江建設(shè)成為“上海全球科創(chuàng)中心的重要承載區(qū)，輻射江浙的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展高地和高端制造業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)”。

依托G60科創(chuàng)走廊，形成 “一廊九區(qū)”產(chǎn)業(yè)布局； 建立以“6+X”先進(jìn)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為核心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的新型產(chǎn)業(yè)體系。

當(dāng)然從未來規(guī)劃中可以看出，松江在未來城市建設(shè)中將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，但是屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)到哪個(gè)程度就不得而知了。

無論對(duì)松江有沒有想法，都應(yīng)該好好考慮它。

以上為正文，來自真有好房的喜望