摘要：在樓市，說(shuō)起剛需房，大家都有種固有印象：“剛需房，不就是能夠滿足普通人自住基本需求，一套可以遮風(fēng)擋雨的入門級(jí)房子嘛？”這類房的價(jià)格偏低，按照綿陽(yáng)現(xiàn)在的新房?jī)r(jià)格，50-80萬(wàn)的水平，大概就是剛需房所屬的范圍?？蛇@類房源，要么偏離市區(qū)，要么面積...
在樓市，說(shuō)起剛需房，大家都有種固有印象：“剛需房，不就是能夠滿足普通人自住基本需求，一套可以遮風(fēng)擋雨的入門級(jí)房子嘛？”
這類房的價(jià)格偏低，按照綿陽(yáng)現(xiàn)在的新房?jī)r(jià)格，50-80萬(wàn)的水平，大概就是剛需房所屬的范圍。
可這類房源，要么偏離市區(qū)，要么面積太小，要么小區(qū)環(huán)境不佳……總難讓人滿意。
難道“剛需”就理應(yīng)“低人一頭”，買不到大房子、好房子么？
誠(chéng)然，剛需家庭大多處于草創(chuàng)階段，購(gòu)房多有過(guò)渡的打算。資金不足，又有急切強(qiáng)烈的需求，便唯有選擇割舍和妥協(xié)了。
其實(shí)不少“剛改”的群體面臨的境遇也挺類似，老房子不舍得或因各種情況沒法賣，又不愿意拿過(guò)多的錢或暫時(shí)拿不出更多的錢，買二套改善房的時(shí)候，很容易出現(xiàn)“高不成低不就”的情況。
難道我們就必須割舍？
放棄地段，去買四五千一平、離城很遠(yuǎn)、配套不齊的真二環(huán)？
放棄面積，去買五六十平、頗為擁擠的小戶型？
放棄環(huán)境，去買連個(gè)小花園都沒有的鋼筋水泥？
……
有人說(shuō)，根本就沒有十全十美的產(chǎn)品，資金較為充沛的前提下買房都得有割舍，何況“剛需”？
這話一點(diǎn)兒不假，但我們不妨換一種思路——既然必須有割舍，那我們是否可以將割舍的點(diǎn)細(xì)化，主動(dòng)去割舍其它“不需要的”點(diǎn)，從而換來(lái)地段、面積、環(huán)境都不錯(cuò)的產(chǎn)品呢？
今天，我們就一起討論下這個(gè)話題。
“換位割舍”先例
“謝傅老來(lái)思別墅，杜郎閑去憶鏖兵?！?/span>
“小徑穿幽處，樂(lè)意天然足。”
人們對(duì)于墅級(jí)生活的向往，由來(lái)已久。
一紙限墅令，讓別墅徹底坐穩(wěn)樓市單價(jià)天花板級(jí)的地位。哪怕是在綿陽(yáng)，一套別墅的總價(jià)也動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，位于主城區(qū)好地段的別墅，普通人更是可望而不可即。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，城市土地愈加稀缺，別墅價(jià)格走高，但人們對(duì)美好生活的追求卻并沒有因此而改變。
于是，“40年商墅”在各地異軍突起。
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“商墅”是什么概念？
單純從字面釋義，商墅融合了商業(yè)和別墅兩類產(chǎn)品的特色——是商業(yè)的別墅化，別墅的商業(yè)化。能夠?qū)崿F(xiàn)多種組合使用功能的空間拓展，最大化利用場(chǎng)地與周邊自然環(huán)境，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境商務(wù)辦公形態(tài)，將生活、辦公等融于一體，滿足多元化需求。
外形酷似別墅而非別墅，“商墅”具有多功能性，產(chǎn)品稀缺，容積率超低，一般為3-5層，多地處主城區(qū)。
這個(gè)概念被大眾知曉可以追溯到十年前，知名房企萬(wàn)科推出了低密特色的萬(wàn)科VMO寫字樓，12棟三層小型聯(lián)排辦公群落格外吸人眼球。
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北京三里屯、廣州上下九、上海南京路、中糧祥云小鎮(zhèn)、光耀荷蘭小城推出即熱銷……
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近一點(diǎn)的，2018年成都金沙城西府頤苑推出了聯(lián)排、疊拼“商墅”產(chǎn)品，以低于常規(guī)別墅的價(jià)格，以優(yōu)質(zhì)的地段和環(huán)境，也取得了開盤即售罄的好成績(jī)。
這些產(chǎn)品緣何如此搶手？
無(wú)非就是我們所說(shuō)的“換位割舍”，割舍掉了50或70年產(chǎn)權(quán)，割舍掉落戶權(quán)限，割舍掉常規(guī)性質(zhì)，換來(lái)了更低的門檻，更好的地段，更開闊的空間，更優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。
那么，這樣的“置換”是否值得呢？
回答這個(gè)問(wèn)題，新的問(wèn)題便會(huì)隨之誕生：這類產(chǎn)品到底怎樣？又適合哪些客群購(gòu)買？
2021年，成都一大批這樣的產(chǎn)品接連上線，如萬(wàn)達(dá)1號(hào)、奧園麓語(yǔ)one、建發(fā)麓嶺匯、中海觀園、龍湖保利新項(xiàng)目……
就拿綿陽(yáng)來(lái)說(shuō)，類似的產(chǎn)品先有東湖融城，現(xiàn)有正在熱銷中的綿陽(yáng)毅德城FG區(qū)的全新“疊躍”產(chǎn)品。
因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目間各項(xiàng)指標(biāo)亦有所不同，我們就以綿陽(yáng)毅德城FG區(qū)“疊躍”產(chǎn)品為例，來(lái)看看它究竟如何？
誰(shuí)說(shuō)上班只能在辦公大樓？
毅德城FG區(qū)，位于涪城石塘片區(qū)綿陽(yáng)毅德城毅德街附6號(hào)，東距一環(huán)路直線距離僅幾百米，西至石橋鋪約2.2公里，北過(guò)安昌江到火車站萬(wàn)達(dá)約2公里，南臨毅德商貿(mào)城，距綿陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也僅約4.4公里。
這樣的核心地段，依山望水，居高臨下，盡享一城之繁華，但已經(jīng)很久沒有也很難再有低容產(chǎn)品面世了。
毅德FG區(qū)項(xiàng)目，總占地約88畝，容積率低至1.0，綠化面積高達(dá)60%，層高4-5層，梯戶比為1:2，產(chǎn)品總量?jī)H434套。
在寸土寸金的一環(huán)區(qū)域，這樣低容低層的產(chǎn)品，不敢說(shuō)曠古未有，也絕對(duì)是百里挑一！限墅令下，可能再也不可遇更不可求了，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域絕版！
更令人心動(dòng)的是，項(xiàng)目面積段為約101-175m2，以疊躍類型產(chǎn)品為主，平層產(chǎn)品只有少量，并伴有約40-60m2的超大贈(zèng)送，一躍二送前后拓展空間，三躍四、四躍五送樓頂幻變空間，讓贈(zèng)送后的面積達(dá)到了驚人的150-220m2！
在電梯的使用方面，項(xiàng)目更是優(yōu)勢(shì)十足。434套，卻有105部電梯，刨去一樓不算的話，平均約2.5套便擁有一部！出門或歸來(lái)，電梯里基本遇不到人，如同專屬定制，私密值拉滿！
而它最大的吸引點(diǎn)還在于——超低的門檻！
比如起步的101m2產(chǎn)品，贈(zèng)送面積竟高達(dá)57m2，總價(jià)卻僅需60余萬(wàn)！
主城區(qū)核心地段，158m2的超大面積，超低容的低層疊躍，60%綠化面積打造內(nèi)部生態(tài)環(huán)境，真實(shí)版的“又大又好”！
毫無(wú)疑問(wèn)，這才是真正的“以剛需的價(jià)格，撬動(dòng)了改善的品質(zhì)”。
60余萬(wàn)，就可以一步到位，完成多少人心中向往的墅級(jí)生活夢(mèng)想……這，可能是個(gè)別“剛需”離改善最近的一次，如何不令人動(dòng)容？
但這樣優(yōu)異的產(chǎn)品，怎能如此便宜？
還是因?yàn)椤皳Q位割舍”！
綿陽(yáng)毅德城FG區(qū)自身有優(yōu)勢(shì)，同樣也有不足——商業(yè)性質(zhì)40年產(chǎn)權(quán)、無(wú)法落戶、首付比例較高、生活成本、周邊幾百米不夠繁華……
看似問(wèn)題頗多，但只要認(rèn)真剖析，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)——
40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)，其實(shí)跟70年產(chǎn)權(quán)一樣，到期后同樣能選擇續(xù)約，且手續(xù)費(fèi)才每平十幾塊到幾十塊錢不等，廣州早已有先例；
為落戶而來(lái)的，可以直接略過(guò)；
首付比例雖高達(dá)50%，但101m2戶型的首付卻僅需30余萬(wàn)，貸款也更比普通產(chǎn)品的要少得多，月供更低，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，利息至少能少還幾十萬(wàn)；
在交易方面，商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品交易分兩種情況，若交易價(jià)貼近購(gòu)入價(jià)，三種大稅種可幾乎為0，最后產(chǎn)生的稅費(fèi)就極低；若交易價(jià)高于購(gòu)入價(jià)，滿貫征稅的稅率為12.6%左右，比住宅高出10%左右，在購(gòu)買價(jià)低成交價(jià)高的基礎(chǔ)上，同樣可以接受。更何況，十年之后，或許你還舍不得賣呢？
生活成本的話，其實(shí)項(xiàng)目并不算高，電費(fèi)0.64元/度、水費(fèi)3.75元/噸、氣費(fèi)2.8元/方、物業(yè)費(fèi)：2.7元/㎡。而且買過(guò)的人也已算過(guò)，因?yàn)檫@里登記面積小贈(zèng)送面積大，所以每月只會(huì)比普通住宅高90元左右，一年也才1千出頭。在油價(jià)日趨走高的當(dāng)下，這里交通便利、停車方便，無(wú)形間就能節(jié)省下一大筆生活開支，綜合算算，多出和減少的，近乎可以相抵；
而項(xiàng)目周邊不夠繁華，也僅僅是周邊幾百米的范圍而已，項(xiàng)目到人氣鼎盛的涪城萬(wàn)達(dá)五分鐘內(nèi)即達(dá)，到石橋鋪商圈走去年新通車的毅興街也在五分鐘內(nèi)，洞天公園近在咫尺，與正在新建的高新區(qū)火炬公園相距僅不到1公里，茶余飯后，散步即達(dá)；
而且，這“不夠繁華”也只是暫時(shí)的，毅德商貿(mào)城、天泰食品城發(fā)展越來(lái)越好也越來(lái)越熱鬧，從該地段本身和綿陽(yáng)城市發(fā)展方向來(lái)看，這里的暫時(shí)的不夠繁華反而是一種難得的靜謐……
再次靈魂拷問(wèn)，這樣的產(chǎn)品值得購(gòu)買嗎？
最理性的回答應(yīng)該是：“適合的千值萬(wàn)值，勉強(qiáng)的速速遠(yuǎn)離！”
距該項(xiàng)目約1公里的低容項(xiàng)目遠(yuǎn)大美域1期，二手房6月掛牌均價(jià)達(dá)到了15660元/m2，比本項(xiàng)目高出太多太多。
從地塊、面積、環(huán)境、打造等方面考慮，從最客觀的性價(jià)比去出發(fā)，如此超具性價(jià)比的產(chǎn)品，當(dāng)然值得適宜群體第一時(shí)間購(gòu)買了！
那么，哪些是適宜群體？哪些是不適宜群體？
從項(xiàng)目目前的銷售情況其實(shí)就能窺出不少端倪——
適宜群體：個(gè)體戶、二套以上養(yǎng)老家庭、創(chuàng)業(yè)青年、商戶等
個(gè)體經(jīng)營(yíng)者多以整個(gè)家庭經(jīng)營(yíng)工商活動(dòng)，極其需要一個(gè)多元化的場(chǎng)所，來(lái)滿足不同生活場(chǎng)景所帶來(lái)的需求；
二套養(yǎng)老家庭多是在城區(qū)有一套房的，不需要落戶，更追求舒服度與性價(jià)比；
創(chuàng)業(yè)青年則是在工作的拼搏上升期，時(shí)常奔波于工作、生活兩地，與其租一間市中心的寫字樓，倒不如直接將工作生活融為一體；
毅德龐大的商戶群體則自不用多言，臨街部分的產(chǎn)品早已被踏破了門檻。
在這里，你可以站在13-28m2超大露臺(tái)上，與客戶、朋友、家人談天說(shuō)地，詩(shī)意江湖；
在這里，你可以在偌大的鳥語(yǔ)花香之地下棋喝茶，感受靜謐之美；
在這里，你可以在樓下直播，在樓上休憩與感悟生活；
在這里，你可以沉浸式辦公，讓工作生活充滿氣質(zhì)與格調(diào)；
這里功能豐富，空間創(chuàng)意性足，滿足多群體的多元化需求。
不適宜群體：為小孩讀書明確落戶家庭、預(yù)算低的真剛需家庭、短期投資主義者等。
不適宜購(gòu)買的人群很好理解，這里就不多贅述了。其實(shí)，只要弄明白自身的需求，買與不買，答案則呼之欲出。
投之以木桃，報(bào)之以瓊瑤。
你“換位割舍”，給予它足夠的認(rèn)可與尊重，它便會(huì)帶給你意想不到的驚喜，或許是一環(huán)外的二層小樓，或許是城中幽處嶄新的生活。
誰(shuí)說(shuō)上班只能在辦公大廈？誰(shuí)說(shuō)生活只能在普通宅樓？
生活，可以一成不變，也可以無(wú)限可能！
寫在最后
其實(shí)，有這般需求的群體數(shù)量并不算少，他們只是“潛藏”了起來(lái)，或許此時(shí)此刻，就有人正在尋找這種產(chǎn)品且求而不得。如果你還不知道，那就太遺憾了。
因?yàn)?，縱觀綿陽(yáng)樓市，踏遍主城區(qū)，太難找出第二個(gè)擁有這種性價(jià)比的產(chǎn)品！
為了讓那些個(gè)別需求的群體多知曉一類產(chǎn)品，多一種選擇，也知道并了解這類產(chǎn)品，并以更低的價(jià)格，買到更好的產(chǎn)品——這，就是今天這篇文章的初衷。
據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年底就能交房，這對(duì)于迫切入駐的需求群體，又是一大福音。
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