摘要：虎門的居民最近正在爭(zhēng)論一個(gè)民生問(wèn)題，贊成派和反對(duì)派差點(diǎn)打起來(lái)。問(wèn)題點(diǎn)在于，規(guī)劃在濱海灣新區(qū)的威遠(yuǎn)島外環(huán)島路一帶，因?yàn)榭亢＃仁潜镜鼐用耧埡笮蓍e散步的好去處。近幾個(gè)月卻突然形成了一條“網(wǎng)紅”集市街。...
虎門的居民最近正在爭(zhēng)論一個(gè)民生問(wèn)題，贊成派和反對(duì)派差點(diǎn)打起來(lái)。
問(wèn)題點(diǎn)在于，規(guī)劃在濱海灣新區(qū)的威遠(yuǎn)島外環(huán)島路一帶，因?yàn)榭亢?，原先是本地居?/span>飯后休閑散步的好去處。
近幾個(gè)月卻突然形成了一條“網(wǎng)紅”集市街。堵車、擁擠、垃圾和熱鬧、繁忙、煙火氣息等字眼形成強(qiáng)烈對(duì)比。
前兩天，這場(chǎng)對(duì)峙最終因機(jī)動(dòng)車胡亂停放、攤販占道經(jīng)營(yíng)為由，官方發(fā)文從嚴(yán)整治而告終，這場(chǎng)屬于年輕人的狂歡就此告一段落。
天天擁擠堵住路，還讓人怎么散步？這次我站官方。
除此之外，就虎門的修路速度、舊改更新、公園景觀的建設(shè)投入，乃至平日里，主干道上隨處可見的嚴(yán)格查處電動(dòng)車頭盔及牌照的執(zhí)法人員，都可以看到虎門在慢慢變好。
筆者認(rèn)為，就目前來(lái)說(shuō)，虎門的價(jià)值基本兌現(xiàn)完畢，近兩年也很難大漲了。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著濱海灣新區(qū)和地鐵R2延長(zhǎng)線的規(guī)劃落地，屆時(shí)，在濱海灣四兄弟中，虎門的價(jià)值甚至可能超越長(zhǎng)安，拉開跟沙田和厚街的距離。
今天，我們就不妨來(lái)聊聊虎門，這個(gè)在歷史上就因“林則徐硝煙”而聞名中國(guó)的服裝重鎮(zhèn)。
虎門價(jià)值將超長(zhǎng)安
拉開厚街沙田大截距離！
濱海灣四兄弟中，長(zhǎng)安是目前發(fā)展最好的。但論前景，虎門很有可能超過(guò)長(zhǎng)安，并且跟沙田、厚街拉開一大截距離。
說(shuō)到這里，長(zhǎng)安人要笑了：不就一個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)園，你虎門拿什么跟我OPPO、VIVO比？拿十年后才能建成的地鐵R2延長(zhǎng)線嗎？（官方開通時(shí)間為2027年）
畢竟在去年的鎮(zhèn)街GDP成績(jī)報(bào)告單上，長(zhǎng)安以801萬(wàn)遠(yuǎn)超虎門的645萬(wàn)，尖子生實(shí)力碾壓第二名了。
虎門還有超越的可能嗎？經(jīng)濟(jì)上可能玄乎，但是城市綜合體驗(yàn)要強(qiáng)一點(diǎn)這個(gè)沒(méi)人反對(duì)吧。
從交通規(guī)劃來(lái)說(shuō)，虎門的潛力很大。首先是在建的虎門高鐵TOD項(xiàng)目，雖說(shuō)目前周邊面貌有待提升，但這將成為虎門乃至東莞的一張新名片。
現(xiàn)在乘坐高鐵出發(fā)，幾乎隔幾分鐘就有一趟列車，總用時(shí)僅僅17分鐘。大灣區(qū)一小時(shí)生活圈在虎門成為了現(xiàn)實(shí)。以及穗深城軌，客流量不大但每天也在努力運(yùn)行中。
提到目前稍微弱一點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，虎門確實(shí)沒(méi)多少辦公樓，目前沒(méi)有長(zhǎng)安的人才吸引力大，年輕人不打工只能去時(shí)裝城當(dāng)老板了。
主要支柱產(chǎn)業(yè)是服裝業(yè)和電子商務(wù)，聚集在黃河時(shí)裝城和富民布料市場(chǎng)那一塊。
無(wú)論是淡季還是旺季，只要往那地兒一走，就能看到很多拿貨、選貨的賣家和買家在博弈。
說(shuō)實(shí)話，虎門目前缺乏高端服裝業(yè)。這也成為了制約虎門服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大瓶頸。當(dāng)然，好消息是虎門TOD的產(chǎn)業(yè)群——大灣區(qū)國(guó)際時(shí)尚谷即將開建。
官方說(shuō)辭是打造“國(guó)際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”、“具有全球影響力的時(shí)尚文化中心”，跟上?？隙ū炔涣?，希望能等來(lái)廣東時(shí)裝周。
另外還有令人忽視的供應(yīng)鏈、會(huì)展經(jīng)濟(jì)等，前些天在虎門會(huì)展中心舉辦的“2021 大灣區(qū)時(shí)裝周（秋季）”用直播帶貨新模式，使新品發(fā)布與訂貨無(wú)縫銜接，這也是虎門吸引高端時(shí)尚資源的另一個(gè)表現(xiàn)。
在今年提出的總體目標(biāo)里，還包括了推動(dòng)一些總部項(xiàng)目及擴(kuò)建落地，盤活190畝空地和17.7萬(wàn)方閑置廠房。
等到產(chǎn)業(yè)落地，總產(chǎn)值又會(huì)上一個(gè)臺(tái)階了。
個(gè)人預(yù)判：
R2線+大體量舊改，虎門補(bǔ)漲一定會(huì)來(lái)！
從傳統(tǒng)的服裝城到19年的濱海灣新區(qū)規(guī)劃，在穗深城軌、虎門高鐵站、濱海灣新區(qū)的概念炒作下，虎門突然就駛?cè)肓丝燔嚨?，幾年?lái)虎門的底氣一直很足。
虎門最具代表性的二手樓盤莫過(guò)于萬(wàn)科云城，早于2019年初，不少業(yè)主掛牌價(jià)便已去到2.6萬(wàn)元/㎡，伴隨穗深城際開通，2020年小區(qū)成交價(jià)已突破“3字頭”。
經(jīng)過(guò)一輪普漲，加持濱海灣新區(qū)概念，軌道交通建設(shè)實(shí)際投入運(yùn)行等，如今，萬(wàn)科云城二手房成交價(jià)已穩(wěn)居“4字頭”。
其次是穩(wěn)居成交量排行榜的南部灣萬(wàn)科城。當(dāng)年遍布的魚塘，現(xiàn)已經(jīng)被100多棟住宅樓填滿，跟十年比有了翻天覆地的變化。
即使是樓市下行期，業(yè)主心態(tài)依然堅(jiān)挺，掛盤價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡，當(dāng)然很大一部分都是深圳的業(yè)主。
而像虎門傳統(tǒng)的富豪居住區(qū)，如龍泉豪苑、萬(wàn)科紫臺(tái)等，周邊規(guī)劃基本沒(méi)有，除了2027年建成的那條地鐵R2延長(zhǎng)線。
從南城來(lái)虎門看房的小林說(shuō)，虎門的鎮(zhèn)街魚龍混雜，還能看到很多城中村，商業(yè)辦公樓很少?！俺鞘忻婷膊幌駛€(gè)高房?jī)r(jià)區(qū)域?！?/span>
歸根結(jié)底，人家只是個(gè)鎮(zhèn)街而已啦，跟城區(qū)沾不上邊。靠著自己的努力一步步更新城市面貌，你仲想我點(diǎn)啊?
說(shuō)實(shí)話，從目前區(qū)域地理位置來(lái)看，它確實(shí)值這個(gè)價(jià)，但是也只值這個(gè)價(jià)了。
穗深城軌、虎門高鐵站、萬(wàn)達(dá)商圈等帶來(lái)的利好幾乎兌現(xiàn)了，你已經(jīng)可以看到這一片近兩年差不多也就這樣了，不會(huì)再有太大的改變了。
等待的是地鐵線，東莞地鐵二號(hào)線延長(zhǎng)線在虎門設(shè)有四個(gè)站點(diǎn)，預(yù)計(jì)2027年就可以搭乘這趟列車直接暢達(dá)主城區(qū)、濱海灣新區(qū)乃至深圳了。
屆時(shí)，憑借開通的地鐵R2延長(zhǎng)線——虎門金捷路站，以天虹商圈為中心的區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)下一輪大爆發(fā)。還有幾年時(shí)間可以抓緊上車。
下一輪補(bǔ)漲一定會(huì)來(lái)，但是它就跟東莞地鐵修建的時(shí)間一樣漫長(zhǎng)。
就居住體驗(yàn)來(lái)說(shuō)，包括舊改在內(nèi)，虎門已經(jīng)有7個(gè)萬(wàn)科的樓盤。被戲稱為“萬(wàn)科的天下”，已經(jīng)形成了良好的居住氛圍。萬(wàn)科品質(zhì)不必多言，一生總要住一次萬(wàn)科。
再加上4.85萬(wàn)㎡（約672.67畝）總面積的舊改加持，虎門的整體城市面貌即將煥然一新。
拿虎門人熟悉的不夜天來(lái)說(shuō)，規(guī)劃為高端商住綜合體；其西側(cè)地塊，則規(guī)劃為一個(gè)城市公園，占地3.3萬(wàn)余平方米（約50畝）。
目前不夜天的一些商家已陸陸續(xù)續(xù)的退場(chǎng)，而舊改完成之后，周邊的小區(qū)如地標(biāo)廣場(chǎng)、地標(biāo)大廈及君悅花園等還會(huì)迎來(lái)新一輪補(bǔ)漲。
當(dāng)然，從東莞整體的舊改速度來(lái)看，還需要等待很長(zhǎng)一段時(shí)間。咱也不是等不起，有規(guī)劃總比沒(méi)有好。
屆時(shí)，憑借開通的地鐵R2延長(zhǎng)線——虎門金捷路站，以天虹商圈為中心的區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)下一輪大爆發(fā)。還有幾年時(shí)間可以抓緊上車。
虎門占據(jù)70%土地，地位至關(guān)重要！
回到源頭來(lái)，虎門最終只是一個(gè)鎮(zhèn)街。在這個(gè)范圍內(nèi)它已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)大多數(shù)同一起跑線的鎮(zhèn)區(qū)。
在多番政策規(guī)劃利好的鞭策下，已經(jīng)在有條不紊的穩(wěn)步提升。未來(lái)濱海灣新區(qū)價(jià)值慢慢兌現(xiàn)，房?jī)r(jià)又會(huì)水漲船高。
在新區(qū)區(qū)域劃分中，70%濱海灣新區(qū)面積屬于虎門。三大板塊中的威遠(yuǎn)島板塊、沙角半島板塊都是屬于虎門。虎門在濱海灣新區(qū)中的地位尤為重要。
地理位置決定崛起，濱海灣新區(qū)更多的土地資源集中在虎門?；㈤T將跟濱海灣新區(qū)一同崛起，一榮俱榮。
但是目前濱海灣新區(qū)很多還只是空地，規(guī)劃停留在紙面上，實(shí)際的進(jìn)展可能至少需要10年以上，對(duì)房?jī)r(jià)刺激沒(méi)有像松山湖和城區(qū)那么快。
目前來(lái)看，虎門房?jī)r(jià)3萬(wàn)，在整個(gè)東莞樓市中都不算特別高的價(jià)格，在后期持續(xù)利好的背景下，沖擊四五萬(wàn)的價(jià)格，很有希望。
并且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，虎門作為濱海灣片區(qū)的組成部分，與深圳對(duì)接的是最高水平的西部區(qū)域。
從前海、大空港、再到濱海灣新區(qū)，要崛起為整片珠江東岸最耀眼的沿海帶，虎門融入的恰是深圳、東莞兩座城市最高水平的區(qū)域，沒(méi)有之一。
另外，虎門充足的土地資源也是其具有潛力的表現(xiàn)。在中心城區(qū)等地土地資源日益匱乏的刺激下，房企選中虎門的可能性大大提升。
虎門的面積約為長(zhǎng)安兩倍，人口與長(zhǎng)安相仿，新房供應(yīng)遠(yuǎn)超長(zhǎng)安，房?jī)r(jià)在保持平穩(wěn)上漲的勢(shì)頭。
買房跟買股票一樣，虎門這支潛力股值得長(zhǎng)期堅(jiān)定不移的看好，況且目前的房?jī)r(jià)均價(jià)才3萬(wàn)+，對(duì)于資金量少的人來(lái)說(shuō)，持有不了深圳前海，持有不了大空港，現(xiàn)在持有虎門也是不錯(cuò)選擇。
總體而言，這是個(gè)值得長(zhǎng)期持有的片區(qū)，當(dāng)深圳大空港、到濱海灣新區(qū)全部建成之際，房?jī)r(jià)也會(huì)是最閃耀的時(shí)刻。
不要等到下一波瘋漲再接盤，可以的話再加把勁安家虎門，入住東莞未來(lái)另一個(gè)主中心。
