摘要：房產(chǎn)作為大宗交易，對(duì)普通大眾，終其一生，我們僅有為數(shù)不多的幾次機(jī)會(huì)。房產(chǎn)市場(chǎng)中，不僅有改變現(xiàn)狀的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也有后悔的“坑”。1）買不起市區(qū)房，又不想去環(huán)城，就買“老破小”。...

置業(yè)，從不是一件簡(jiǎn)單的事。

房產(chǎn)作為大宗交易，對(duì)普通大眾，終其一生，我們僅有為數(shù)不多的幾次機(jī)會(huì)。房產(chǎn)市場(chǎng)中，不僅有改變現(xiàn)狀的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也有后悔的“坑”。

以下兩點(diǎn)，有可能是剛需容易入的購(gòu)房誤區(qū)。

1） 買不起市區(qū)房，又不想去環(huán)城，就買“老破小”。

這里“老破小”指房齡超過(guò)20年以上的住宅，這些購(gòu)房者更看重市區(qū)區(qū)位所附加的各項(xiàng)配套價(jià)值。想法與初衷沒(méi)有問(wèn)題，但“老破小”的戶型建筑結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境僅適合于“當(dāng)年”，新建商品房更多的考慮的是“如今”。單說(shuō)，“與時(shí)俱進(jìn)”這一塊，“老破小”便輸了一大截。

購(gòu)房建議：如果對(duì)小區(qū)環(huán)境、戶型分布沒(méi)有較高要求的置業(yè)客群，可選擇“老破小”。預(yù)算有限，但對(duì)居住環(huán)境物業(yè)、戶型產(chǎn)品有較高要求，建議選擇主城區(qū)旁、環(huán)城區(qū)域新房產(chǎn)品。

2） 周邊配套五年內(nèi)無(wú)法落地，尤其是交通配套。

一定要注意“規(guī)劃中”三個(gè)字，何時(shí)開(kāi)始建設(shè)，何時(shí)完工，有沒(méi)有明確的落地政策，都要重視。周邊大到商業(yè)、醫(yī)院，小到菜市場(chǎng)、便利店，都要了解透徹，畢竟這些配套所映射的便是未來(lái)實(shí)實(shí)在在的生活。

置業(yè)建議：新天津人在置業(yè)過(guò)程中，不妨嘗試用本地人的思路去選擇區(qū)域，多考慮基礎(chǔ)交通、商業(yè)配套、距城市中心的遠(yuǎn)近等方面。

很多時(shí)候，并不是一輛車就能解決大多數(shù)的問(wèn)題。

壹|從軌交圖選購(gòu)房區(qū)域

目前天津新房市場(chǎng)上在售、待售數(shù)百個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于囊中羞澀、需求剛性的購(gòu)房者而言，既不想遠(yuǎn)離市區(qū)，又想交通便利、配套豐富，無(wú)疑增加了選擇的難度。

作為一個(gè)城市重要的配套資源，地鐵開(kāi)通以來(lái)，大大緩解了城市交通壓力。地鐵途徑的區(qū)域，往來(lái)市區(qū)環(huán)城不再“卡頓”，改變了很多環(huán)外板塊的交通狀況。

對(duì)于買房人，直接且實(shí)際的問(wèn)題是地鐵是否能落地建設(shè)、是否能開(kāi)通，才是當(dāng)務(wù)要點(diǎn)。因此，軌交圖也是選擇購(gòu)房區(qū)域的一個(gè)好辦法。

我們從這張軌交圖，可以看出目前的運(yùn)營(yíng)+在建+規(guī)劃中的地鐵線路分布，整體由市內(nèi)六區(qū)向外延伸，涉及到環(huán)城區(qū)域的地鐵線路，有的區(qū)域“淺嘗輒止”，有的地方“蜿蜒曲折”，避開(kāi)了不少大型居住聚集區(qū)。

天津市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城外溢區(qū)首站，相對(duì)地鐵覆蓋較為完善。這兩大區(qū)域也是本篇推薦的重點(diǎn)。

壹|市內(nèi)六區(qū)

選擇市區(qū)置業(yè)，多以城市資源考慮。

作為“純土著”聚集地，新天津人想要更快的與這個(gè)城市融入，住在市區(qū)更能事半功倍。目前市區(qū)樓市針對(duì)“剛需”客群，大致分如下兩類：

1.市區(qū)“上車盤”：

代表樓盤：九和府、路勁太陽(yáng)城、天津凱旋門等

這些樓盤特點(diǎn)是均價(jià)大致在30000元/平米以內(nèi)，多規(guī)劃小戶型產(chǎn)品，總價(jià)大致在200-300萬(wàn)左右。這個(gè)總價(jià)檔次，相對(duì)于西青區(qū)、東麗區(qū)某些改善樓盤還要低一點(diǎn)。

2.市區(qū)“剛改盤”：

代表樓盤：公元大觀、融創(chuàng)南開(kāi)宸院等。

這類樓盤總價(jià)約在300-350萬(wàn)之間，較適合有一定收入實(shí)力、或“賣一買一”改善客群。

貳|西青外溢區(qū)首站

西青的一路走來(lái)，對(duì)內(nèi)主要面向南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、紅橋區(qū)外溢客群，對(duì)外面向新天津人。對(duì)于預(yù)算百萬(wàn)的純剛需客群，顯示已經(jīng)不匹配了。這一點(diǎn)，從側(cè)面也能看出，西青的樓市發(fā)展。

這些在市區(qū)生活幾十年的購(gòu)房者，為何對(duì)西青格外青睞？

消費(fèi)者比較講究“認(rèn)牌子”“認(rèn)商家”，千金難買我認(rèn)可。西青區(qū)近年的建設(shè)，所形成的城市界面，潛移默化中贏得了市區(qū)人民與新天津人的“認(rèn)可”。

西青外溢區(qū)首站：

中北鎮(zhèn)：目前中北鎮(zhèn)的商業(yè)、宅地供應(yīng)均圍繞南運(yùn)河發(fā)展，在售樓盤也在隨著市場(chǎng)的發(fā)展，逐漸擺脫了”剛需“盤的標(biāo)簽，漸漸升級(jí)為環(huán)城剛改、改善客群的選擇。

侯臺(tái)板塊：在行政區(qū)劃分上隸屬于中北鎮(zhèn)，但從區(qū)位來(lái)看，距離中北鎮(zhèn)已開(kāi)發(fā)的成熟區(qū)域還有一定的距離。臨近南開(kāi)區(qū)的華苑、王頂?shù)獭⑻焱?、嘉陵道、密云路等居住區(qū)，未來(lái)規(guī)劃有地鐵8號(hào)線、11號(hào)線。

?華苑西：華苑西板塊以“迎水道向西”作為華苑板塊的延伸，在地緣差異性更小。目前地鐵3號(hào)線途徑華苑西板塊，設(shè)有大學(xué)城站。由于獨(dú)特的地理位置，也可就近前往華苑、中北鎮(zhèn)周邊區(qū)域，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與生活配套的共享。

李七莊：“李七莊”之于“精武鎮(zhèn)”，界限稍顯模糊，但在區(qū)位上，李七莊板塊距主城區(qū)相隔一條外環(huán)線，臨近南開(kāi)區(qū)奧體板塊，梅江板塊。從“近市區(qū)”這個(gè)維度來(lái)看，李七莊就“截胡”了不少精武鎮(zhèn)的客資。

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建面84-164㎡ | 西青-中北鎮(zhèn)

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叁|北辰外溢區(qū)首站

北辰區(qū)作為環(huán)城四區(qū)之一，連接天津城區(qū)與武清區(qū)，更是銜接京津的咽喉之地。自2016年起，北辰樓市便拉開(kāi)了品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相進(jìn)駐的序幕。

作為承接紅橋區(qū)、河北區(qū)外溢客群的主力區(qū)域，“外環(huán)補(bǔ)圓”的利好、各大品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地開(kāi)發(fā)、永旺夢(mèng)樂(lè)城的落子、北辰文化中心的規(guī)劃等等，無(wú)一不讓北辰區(qū)的硬件配置一再升級(jí)。

北辰外溢首站：

劉園板塊：作為天津開(kāi)通的第一條地鐵1號(hào)線，這一條大型“輸送線路”，將西北角、西南角、海光寺、小白樓以及河西沿線地區(qū)剛需置業(yè)群體，引入北辰劉園板塊。

縱觀大北辰，劉園板塊的居住氛圍無(wú)疑是很“聚集”、很有“煙火氣”的。目前在售新房有大運(yùn)河府、龍洲道188號(hào)等，雖距地鐵站步行有一定距離，但通過(guò)自駕或者單車接駁的方式還算比較便捷。

宜興埠板塊：宜興埠接壤河北區(qū)，臨近建昌道板塊。宜興埠板塊的區(qū)位IP屬性，與市區(qū)貫通性強(qiáng)，得到當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻艏俺菂^(qū)外溢客戶的認(rèn)同與吸引。目前宜興埠板塊設(shè)有3號(hào)線、5號(hào)線兩條地鐵線路。

自2017年起，宜興埠板塊舊改工程打開(kāi)了“加速鍵”，進(jìn)行大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)與新城市化建設(shè)，土地整理加速，還遷房、商品房也同步跟進(jìn)。目前板塊內(nèi)新房項(xiàng)目有規(guī)模近300萬(wàn)平米的“大盤”——未來(lái)城，以及成寧府、金輝中環(huán)云著。

肆|津南外溢區(qū)首站

津南區(qū)在交通方面通達(dá)性表現(xiàn)不俗，整體以“雙地鐵”+快速路的配置底盤。目前在建有地鐵1號(hào)線東沿線及6號(hào)線，與市區(qū)線路接駁，南北途徑覆蓋津南區(qū)——雙港、辛莊、海教園、咸水沽、雙河橋板塊。

目前1號(hào)線已通車，6號(hào)線在建中。津南區(qū)由于地理位置原因，許多置業(yè)區(qū)域與城區(qū)的距離并不十分臨近，只有國(guó)展西和莘莊算是。

東麗外溢首站：

金鐘街板塊：金鐘街板塊，是今年新啟動(dòng)的環(huán)城地鐵沿線板塊之一。位于東麗區(qū)西北部，為東麗、北辰、河北三區(qū)交界處。目前“外環(huán)畫圓”已完工，金鐘街板塊將劃入環(huán)內(nèi)，交通路網(wǎng)體系將得到升級(jí)。對(duì)標(biāo)鐵東北路、宜興埠的“環(huán)內(nèi)+地鐵沿線”IP屬性，我們可以期待一下金鐘街板塊未來(lái)的表現(xiàn)。

津?yàn)I大道板塊：津?yàn)I大道作為中心城區(qū)內(nèi)的骨干快速路，自西向東聯(lián)結(jié)天津站、濱海機(jī)場(chǎng)兩大交通樞紐，涵蓋了在建的地鐵4號(hào)線、10號(hào)線，交匯于沙柳南路站。

由于道路貫通河?xùn)|、東麗兩區(qū)的關(guān)系，“一腳油”便可共享河?xùn)|萬(wàn)達(dá)-愛(ài)琴海商圈配套。目前津?yàn)I大道板塊內(nèi)的商業(yè)還在規(guī)劃建設(shè)階段，融創(chuàng)城、上東金茂府、融創(chuàng)融園等均規(guī)劃有商業(yè)產(chǎn)品