摘要：廣東是全國(guó)最為發(fā)達(dá)的省份之一，更是全國(guó)人口最多的省份，現(xiàn)在廣東地區(qū)的常住人口已經(jīng)超過了1.26億。國(guó)際化的廣州大量的人口聚集廣東，也推動(dòng)了廣東的城市建設(shè)，絕大多數(shù)的人口聚集在廣東的珠三角范圍，而在泛珠三角區(qū)域相對(duì)來說，人口也是較為密集的。當(dāng)...
廣東是全國(guó)最為發(fā)達(dá)的省份之一，更是全國(guó)人口最多的省份，現(xiàn)在廣東地區(qū)的常住人口已經(jīng)超過了1.26億。
國(guó)際化的廣州
大量的人口聚集廣東，也推動(dòng)了廣東的城市建設(shè)，絕大多數(shù)的人口聚集在廣東的珠三角范圍，而在泛珠三角區(qū)域相對(duì)來說，人口也是較為密集的。
當(dāng)然非珠三角區(qū)域的城市化發(fā)展，遠(yuǎn)不如珠三角核心區(qū)那么有潛力。
國(guó)際化的深圳
那么今天我們就位于廣東茂名地區(qū)的三座縣級(jí)城市，與大家進(jìn)一步剖析，主要剖析高州市、化州市、信宜市樓市潛力與未來。
影響一座樓是固定資產(chǎn)價(jià)值的因素有很多，比如：這座城市的常住人口有多少？是處于流出狀態(tài)還是處于流入狀態(tài)？這座城市的經(jīng)濟(jì)總量有多少？它的產(chǎn)業(yè)分布是否高精尖？
正走向發(fā)達(dá)的城市
那么首先讓我們來認(rèn)識(shí)一下這三座縣級(jí)城市，現(xiàn)在的常住人口分布。
根據(jù)第7次人口普查數(shù)據(jù)，茂名地區(qū)的常住人口617萬人，在廣東地區(qū)21座地級(jí)市中排名第六，相對(duì)而言，茂名市也算是人口大市。
茂名地區(qū)的管轄區(qū)域只有5個(gè)，其中有兩個(gè)城區(qū)，三座縣級(jí)市。
對(duì)于這三座城市而言，高州市現(xiàn)在常住人口132萬人，相比于過去10年時(shí)間，高州市人口增長(zhǎng)4萬。高州市的人口總量在茂名地區(qū)僅次于電白區(qū)，排名第二。
城市發(fā)展的印記
化州市的人口與高州市差別不大，化州市常住人口大約為129萬人，相比于過去10年時(shí)間，化州市人口暴增12萬人。化州市的人口總量在茂名地區(qū)排名第三。
信宜市常住人口大約為101萬，相比于過去10年時(shí)間，信宜市常住人口保證10萬人，目前信宜市的人口總量在茂名地區(qū)排名第五。
我們?cè)賮砹私庖幌逻@三座縣級(jí)城市目所處的地理位置。
珠三角之所以發(fā)展快，在于珠三角的地理位置。側(cè)面反映到地理位置或多或少能決定城市的未來。
化州市地理位置
化州市的地理位置應(yīng)該是這三座縣級(jí)城市當(dāng)中最好的一座城市，化州市距離茂名城區(qū)非常近，另外與湛江地區(qū)的廉江市、吳川市交界。
高州市地理位置
高州市的地理位置也不差，高州市與茂名城區(qū)以及化州市接壤，隨著未來大茂名的格局形成，高州也可能會(huì)與茂名城區(qū)融合發(fā)展。
信宜市地理位置
信宜市應(yīng)該是茂名地區(qū)典型的山區(qū)市，整個(gè)區(qū)域絕大多數(shù)都是崇山峻嶺，當(dāng)然對(duì)于處在泛珠三角區(qū)域的信宜市來說，綠水青山就是金山銀山，力促信宜市建成泛珠三角區(qū)域重要的后花園城市。
我們?cè)賮砹私庖幌逻@三座縣級(jí)城市，在過去一年完成的經(jīng)濟(jì)總量。
2020年，茂名共完成經(jīng)濟(jì)總量3,279億，在全國(guó)所有城市排名當(dāng)中處在第76位，與河北廊坊及江蘇連云港、河南周口差不多。
可以說茂名的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一點(diǎn)也不差，而茂名經(jīng)濟(jì)在廣東更是處于前10位，也是廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中等偏上的區(qū)域。
城市建設(shè)日新月異
這三座縣級(jí)城市，經(jīng)濟(jì)總量最高的是高州市，2020年，高州市共完成經(jīng)濟(jì)總量633億，在茂名地區(qū)排名第三。
另外化州市經(jīng)濟(jì)總量560億，在茂名地區(qū)排名第四，信宜市經(jīng)濟(jì)總量488億，在茂名地區(qū)排名第五。
可以說，這三地綜合實(shí)力都不賴，其中高州市還是全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的百?gòu)?qiáng)縣市。
小城依舊美
我們?cè)賮砹私庖幌逻@三座縣級(jí)城市現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)分布。
現(xiàn)在高州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為29.6:22.8:50.3，盡管高州市經(jīng)濟(jì)總量較高，但高州市第一產(chǎn)業(yè)仍然占比過高，當(dāng)然側(cè)面反映到，高州市的第一產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)。
高州市是全國(guó)的種糧大市，全是種糧面積超過90萬畝，而每年的糧食產(chǎn)量更是達(dá)到40萬噸以上。
高州不但糧食種的多，另外高州的水果種植面積大，荔枝超過55萬畝，龍眼超過32萬畝。
綠水青山，更是金山銀山
隨著產(chǎn)業(yè)的不斷推進(jìn)，現(xiàn)在高州基本形成農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕工紡織業(yè)、醫(yī)藥與健康業(yè)、金屬制品業(yè)等四大核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
現(xiàn)在化州市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為25.2:23.3:51.5，化州在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上與高州沒有太大的差別，側(cè)面反映到這個(gè)區(qū)域的確第一產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)。
對(duì)于這個(gè)區(qū)域非常適合種植水果、藥材，所以化州水果、藥材具有龐大的種植面積。
城市高樓拔地而起
隨著產(chǎn)業(yè)的不斷推進(jìn)，化州逐漸形成農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥制造、金屬制品業(yè)、礦產(chǎn)資源加工等四大核心產(chǎn)業(yè)。
現(xiàn)在信宜市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為29.3:17.1:53.6，相對(duì)而言，這個(gè)區(qū)域的工業(yè)發(fā)展要薄弱一點(diǎn)，但農(nóng)林漁牧業(yè)發(fā)展與高州市、化州市沒有太大差別。
盡管信宜市是茂名地區(qū)的山區(qū)市，但這個(gè)片區(qū)種植糧食的面積高達(dá)83萬畝，另外這個(gè)片區(qū)種植水果面積也超過了89萬畝。
信宜的工業(yè)發(fā)展不強(qiáng)，但這個(gè)片區(qū)也逐漸形成通訊設(shè)備制造業(yè)、金屬切削機(jī)床制造、生物藥品制造等三大核心產(chǎn)業(yè)。
城市的蝶變
我們?cè)賮砹私庖幌逻@三座縣級(jí)城市，他們的管轄面積和建成區(qū)面積。
雖然茂名地區(qū)只有5個(gè)區(qū)縣，但對(duì)于這個(gè)片區(qū)管轄面積超過了1.13平方公里，側(cè)面反映到茂名地區(qū)絕大多數(shù)的區(qū)縣管轄面積“超大”。
高州市的管轄面積大約3389平方公里，化州市的管轄面積大約2404平方公里，信宜市的管轄面積大約3081平方公里。
可以說這三個(gè)區(qū)域的管轄面積，比珠三角核心區(qū)多個(gè)地級(jí)城市的城市的面積比還要大。
城市的璀璨燈火
廣闊的天地更給予這些區(qū)域未來的發(fā)展機(jī)會(huì)，而隨著城市化的發(fā)展，以及優(yōu)秀的氣候環(huán)境，促進(jìn)了這個(gè)區(qū)域城市化。
現(xiàn)在高州市建成區(qū)面積大約29平方公里，化州市建成區(qū)面積26平方公里，另外信宜市建成區(qū)面積20平方公里。
我們?cè)賮砹私庖幌逻@三座縣級(jí)城市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)分布。
廣東地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的在廣州珠江新城以及深圳的深圳灣。當(dāng)然茂名地區(qū)房?jī)r(jià)與珠三角核心區(qū)房?jī)r(jià)相比有很大差距。
珠江新城
整個(gè)茂名地區(qū)平均房?jī)r(jià)大約為0.72萬，在全國(guó)317個(gè)城市排名當(dāng)中處在第141位。
目前茂名地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的是茂南區(qū)，平均房?jī)r(jià)大約為0.79萬，對(duì)于這三座縣級(jí)城市而言，高州市平均房?jī)r(jià)大約為0.65萬，在茂名地區(qū)僅次于茂南區(qū)。
另外化州市的平均房?jī)r(jià)大約為0.6萬在茂名地區(qū)排名第四。信宜市的平均房?jī)r(jià)大約0.58萬，在茂名地區(qū)排名第五。
越來越美麗的城市
我們從多角度、多維度剖析了這三座縣級(jí)城市的基本情況，分別從常住人口、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)分布、管轄面積及建成區(qū)面積、現(xiàn)在房?jī)r(jià)分布等角度可以看到：
這三座縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量不低，但第二產(chǎn)業(yè)也就是工業(yè)、建筑業(yè)的占比卻不高，側(cè)面反映到這三座縣級(jí)城市工業(yè)發(fā)展仍然有很長(zhǎng)的路要走。
對(duì)于這三座縣級(jí)城市來說，廣闊的天地促進(jìn)為這三座縣級(jí)城市未來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，也大大提升了這三座縣級(jí)城市未來的城市格局。
城市與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展
相對(duì)而言，地理位置與地勢(shì)平坦而言，化州市好于高州市，高州市好于信宜市。
這三座縣級(jí)城市人口眾多，都是具備百萬級(jí)的人口城市格局，隨著城市化的發(fā)展，中心城區(qū)的人口必然會(huì)持續(xù)流入、持續(xù)增加。
另外優(yōu)秀的氣候環(huán)境促進(jìn)了很多新茂名人安家在這三個(gè)區(qū)域，也大大為這三個(gè)區(qū)域未來樓市的需求提供了一定的支撐。
城市會(huì)越來越好
這三座縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)都不高，差距也并不是很大，而這三座縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)與全國(guó)城市平均房?jī)r(jià)相比，都有很大的差距。側(cè)面反映到，三座城市樓市泡沫基本不存在。
當(dāng)然，一座城市房?jī)r(jià)沒有泡沫，并不代表這座城市樓市房?jī)r(jià)有上漲的空間。
美麗的城市夜色
短期的角度看，本著住房不炒的原則，茂名縣級(jí)城市樓市房?jī)r(jià)大漲的概率不高，但下跌的空間非常有限。
但站在更高的高度看茂名的這三座縣級(jí)城市，未來的大茂名地區(qū)或許會(huì)快速通過軌道交通相連，加速茂名地區(qū)的城市蝶變。
廣州的都市生活
隨著未來珠三角大灣區(qū)的發(fā)展，廣州、深圳競(jìng)爭(zhēng)全球更大的中心城市，加速更多的人口聚集珠三角區(qū)域，也推動(dòng)了更多的人口，前往泛珠三角區(qū)域安家就業(yè)。
茂名距離珠三角核心區(qū)不遠(yuǎn)，也是珠三角核心區(qū)帶動(dòng)周邊融合發(fā)展的橋頭堡區(qū)域，另外茂名的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不差，更是整個(gè)廣東發(fā)展的第二梯隊(duì)，促進(jìn)了茂名率先在非珠三角的城市當(dāng)中崛起。
長(zhǎng)期的角度看，隨著高州市、化州市、信宜市工業(yè)大推進(jìn)、大發(fā)展，大力提升第二產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重中的比例。
一座生態(tài)之城
也會(huì)大大提升這三座縣級(jí)城市的綜合實(shí)力，隨著未來人口的持續(xù)流入，未來高州市、化州市、信宜市樓市仍然具有很大的潛力。
城市化不僅僅只是鋼筋混凝土，城市化更為重要的是城市相關(guān)配套的完善。
城市化不僅僅只是一座座高樓拔地而起，更重要的是城市的醫(yī)療設(shè)施、基礎(chǔ)教育、生態(tài)環(huán)境的提升。
在過去10年，這三座縣級(jí)城市均出現(xiàn)一定人口流入，側(cè)面反映這三座縣級(jí)城市具有一定的潛力，在全國(guó)絕大多數(shù)縣級(jí)城市當(dāng)中脫穎而出，成為人口凈流入的城市。
城市的摩天輪
相信接下來5年到10年，廣東地區(qū)的人口還會(huì)更多，當(dāng)然也會(huì)有越來越多的年輕人選擇到廣東高州市、化州市、信宜市安家創(chuàng)業(yè)。
看好這三座城市未來的城市發(fā)展，也看好這三座縣級(jí)城市未來的樓市潛力。
個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。
