摘要：城市夜色美如畫過去幾年時(shí)間，隨著珠三角綜合實(shí)力的不斷提升，人口的不斷聚集，這片區(qū)域的樓市固定資產(chǎn)價(jià)值。珠三角大灣區(qū)是全國最為富裕的區(qū)域之一，這里孕育了很多知名城市，現(xiàn)在的深圳、廣州是全國四大一線城市，另外東莞、佛山是全國少有的千萬級特大城市。...
珠三角大灣區(qū)是全國最為富裕的區(qū)域之一，這里孕育了很多知名城市，現(xiàn)在的深圳、廣州是全國四大一線城市，另外東莞、佛山是全國少有的千萬級特大城市。
城市夜色美如畫
過去幾年時(shí)間，隨著珠三角綜合實(shí)力的不斷提升，人口的不斷聚集，這片區(qū)域的樓市固定資產(chǎn)價(jià)值也逐漸攀升。
但隨著房貸收緊，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三道紅線抑制企業(yè)融資，對于部分城市或多或少產(chǎn)生一定的影響。
而對于處于房價(jià)“高位”的珠三角，樓市危機(jī)來了嗎？
優(yōu)秀的城市生態(tài)環(huán)境
那么，今天與大家一起來剖析廣東東莞這座城市，主要剖析這座城市的樓市潛力與未來。
影響一座城市樓市固定資產(chǎn)價(jià)值的因素有很多，比如：這座城市的常住人口有多少，這座城市人口是處于凈流入還是凈流出？
比如：這座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何，他的產(chǎn)業(yè)是否高精尖？
比如：這座城市的地理位置如何，是否能成為未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域？
城市的發(fā)展離不開企業(yè)的創(chuàng)新
那么首先讓我們來了解一下，東莞這座城市現(xiàn)在的常住人口有多少？
東莞是廣東地區(qū)一個(gè)普通地級市，不過東莞較為特殊，因?yàn)樗鼩w屬范圍內(nèi)既沒有區(qū)也沒有縣，它是一個(gè)典型的“直筒子”市。
根據(jù)第7次人口普查數(shù)據(jù)，東莞現(xiàn)在的常住人口達(dá)到1,046萬人?，F(xiàn)在東莞的人口數(shù)量在廣東排名第三，在全國處于第15位。
美麗的城市，美麗的家
結(jié)合第6次和第5次人口普查數(shù)據(jù)，2010年東莞常住人口只有822萬人，2000年東莞常住人口只有644萬人。
我們把東莞近20年的人口數(shù)據(jù)是通過對比計(jì)算，
2000年到2010年，十年時(shí)間東莞人口凈流入178萬，人口凈流入增速27.6%。
2010年到2020年，十年時(shí)間東莞人口凈流入224萬，人口凈流入增速27.3%。
架起幸福的橋梁
通過數(shù)據(jù)對比我們可以看到，東莞這20年人口出現(xiàn)大幅度流入，當(dāng)然凈流入增速相對來說減緩0.3%。
現(xiàn)在的東莞是一座城市化率非常高的城市，城鎮(zhèn)居民占比超過92.15%，而農(nóng)村居民只有7.85%。
另外東莞應(yīng)該是全國最為年輕的幾座城市之一，14周歲以下人口占比約13.12%，15~59周歲人口占比約81.41%，而60周歲以上占比約5.47%，其中65周歲以上占比約3.54%。
不一樣的視角看城市發(fā)展
巨量的成年勞動力給予這座城市未來的發(fā)展打下了夯實(shí)的基礎(chǔ)。
我們再來了解一下東莞的地理位置。
珠三角之所以發(fā)展快，與地理位置有直接關(guān)系，對于東莞來說，地理位置絕佳，處在廣州和深圳兩大中心城市之間。
東莞地理位置
另外東莞還與珠三角的惠州、中山等地的距離較近。
其實(shí)整個(gè)東莞管轄面積并不大，東莞管轄面積大約為2512平方公里，甚至與全國很多縣級城市的規(guī)模差不多。
東莞高等級公路分布
但我們通過地圖可以看到，位于東莞境內(nèi)高等級公路分布密集。隨著產(chǎn)業(yè)的不斷推進(jìn)，人口多不斷聚集，這個(gè)區(qū)域完全可以全域城市化發(fā)展。
我們再來了解一下，東莞在過去一年完成的經(jīng)濟(jì)總量。
2020年，東莞共完成經(jīng)濟(jì)總量9,650億，在全國處于第24位，除省會城市外，東莞在普通地級市排名當(dāng)中處于第6位。
東莞鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)代都市化
可以說，東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常強(qiáng)悍，幾乎超越了全國多數(shù)的城市，而對于東莞的經(jīng)濟(jì)總量儼然不再是一座普通的地級市水平。
對于東莞這座城市比較特殊，既沒有區(qū)也沒有縣，目前東莞共有32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，另外還設(shè)立有松山湖園區(qū)。
2020年，東莞共有6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道經(jīng)濟(jì)總量突破了500億。500億的經(jīng)濟(jì)總量，在全國縣域城市排名當(dāng)中都是屬于前列，但對于東莞來說，只是一個(gè)優(yōu)秀鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)體量。
城市發(fā)展的印記
我們再來了解一下，東莞現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)分布。
對于整個(gè)東莞的城市定位非常明確，重點(diǎn)打造“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”。
東莞三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重約0.3:53.8:45.9，東莞是一座典型的工業(yè)發(fā)達(dá)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)比重。
東莞具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群，不管是傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)還是新型“高精尖”產(chǎn)業(yè)。
城市的發(fā)展在于經(jīng)營
通過多年的發(fā)展，東莞逐漸形成紡織服裝、食品飲料、家具制造、建筑材料、金屬制品、家用電力器具制造等六大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。
隨著產(chǎn)業(yè)的升級，東莞已經(jīng)形成醫(yī)藥制造、航空航天器及設(shè)備制造、電子及通信設(shè)備制造、計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造、醫(yī)療儀器設(shè)備及儀器儀表制造等五大核心高技術(shù)制造產(chǎn)業(yè)集群。
海納百川，厚德務(wù)實(shí)
為了更深層次了解東莞產(chǎn)業(yè)對我們?nèi)粘Ｉ畹挠绊?，我們來了解一組數(shù)據(jù)：
2020年，東莞共生產(chǎn)布1.2億米、服裝9.4億件、鞋1.2億雙、家具4,071萬件。
2020年，東莞共生產(chǎn)機(jī)制紙及紙板1,553萬噸、紙制品216萬噸、塑料制品132萬噸、電動手提式工具3,476萬臺。
繁忙的東莞
2020年，東莞共生產(chǎn)原電池及原電池組58.3億只、燈具及照明裝置1.63億套、電子計(jì)算機(jī)整機(jī)983萬臺、顯示器94.6萬臺、電話單機(jī)2,316萬臺、移動通信手持機(jī)3.16億部。
2020年，東莞共生產(chǎn)光電子器件232億只、電子元件1.96萬億只、印制電路板1,941萬平方米。
從東莞生產(chǎn)的工業(yè)產(chǎn)品數(shù)據(jù)就可以看到，這些產(chǎn)品影響到千家萬戶，可以說東莞制造不斷走進(jìn)我們的千家萬戶，他更走進(jìn)的是全世界的千家萬戶。
東莞制造，走進(jìn)千家萬戶
這些年東莞大力推進(jìn)城市化發(fā)展，建成區(qū)區(qū)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。
2020年，東莞新房施工面積達(dá)到4,294萬平米，其中新房住宅類成交面積超過737萬平米，成交金額達(dá)到1,786億。折算每平米成交單價(jià)，每平米成交單價(jià)為2.42萬。
巨量的地產(chǎn)開發(fā)推動這座城市各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道都在城市化，對于東莞現(xiàn)在的建成區(qū)規(guī)模大約為1194平方公里。
干凈整潔的城市街道
我們再來了解一下，現(xiàn)在東莞房價(jià)與2016年有多大的變化。
2016年東莞樓市房價(jià)并沒有這么高，而那時(shí)候整個(gè)東莞地區(qū)的平均價(jià)格大約為1.1萬。
現(xiàn)在整個(gè)東莞地區(qū)平均房價(jià)大約為2.41萬，而東莞地區(qū)目前平均房價(jià)在全國315座城市排名當(dāng)中，處于第13位。
夜晚的城市同樣美
僅僅只有5年時(shí)間，東莞樓市房價(jià)出現(xiàn)如此翻天覆地的變化，折算房價(jià)5年漲幅119%。
對于這幾年在東莞看房，但仍然沒有選擇及時(shí)安家的群體來說，房價(jià)的變化足以讓部分群體“望樓興嘆”，讓部分群體“后悔莫及”。
座座高樓，拔地而起
我們從多角度、多維度剖析了這座城市，分別從常住人口、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)分布、建成區(qū)規(guī)模、房價(jià)5年變化等角度可以看到：
東莞城市人口急速流入，而且這種流入的減緩速度確非常低。
東莞是全國少有的千萬級的特大城市，以及它的城市化率超高，建成區(qū)規(guī)模更是位于全國城市的前列，地理位置處于全國最具有優(yōu)勢的片區(qū)之內(nèi)。
東莞的工業(yè)更是先進(jìn)制造業(yè)的代表，很多產(chǎn)品影響到千家萬戶，側(cè)面反映到東莞已經(jīng)與每一個(gè)人息息相關(guān)。
美麗的城市，藍(lán)藍(lán)的天
盡管這座城市的房價(jià)在過去5年發(fā)生了翻天覆地的變化，但這跟整個(gè)城市綜合實(shí)力提升也有直接關(guān)系。
當(dāng)然從城市化發(fā)展的角度來看，現(xiàn)在東莞樓市房價(jià)就像是“回不去”的房價(jià)。短期的角度看，東莞樓市房價(jià)大漲的概率基本不高，而東莞房價(jià)下跌的空間非常有限。
不斷向上奮進(jìn)的城市
隨著整個(gè)城市綜合實(shí)力的提升以及城市的配套越來越好，對于東莞未來的地鐵交通也會縱橫絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且東莞處在深圳、廣州兩大核心城市之間。
隨著深圳、廣州兩座城市快速融合、相向發(fā)展，必然對于東莞也有一定的推動作用。這也是為什么東莞的建成區(qū)規(guī)模超大、人口超多的主要原因之一。
長期的角度看，東莞作為珠三角大灣區(qū)重要的核心城市之一，對于這個(gè)片區(qū)的人口眾多，經(jīng)濟(jì)總量非常高?？梢哉f，未來珠三角大灣區(qū)發(fā)展的高度，會直接影響到東莞整個(gè)城市發(fā)展的高度。
一座值得驕傲的城市
而對于東莞這座“超級年輕”的城市來說，未來的潛力巨大，畢竟勞動力就是生產(chǎn)力。
從遠(yuǎn)期的角度看，隨著珠三角大灣區(qū)建成世界級灣區(qū)，對于東莞樓市固定資產(chǎn)價(jià)值的攀升有一定的推動作用。
現(xiàn)在的東莞是一座超大的東莞，現(xiàn)在的東莞在不斷蝶變。看好東莞的發(fā)展，對于東莞未來樓市有一定的期待。
個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。
