摘要：每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝“我們現(xiàn)在的均價(jià)是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價(jià)格將會有所上浮，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平米12500元?！遍L沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長沙房價(jià)今年一直都處于微漲狀態(tài)...
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“我們現(xiàn)在的均價(jià)是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價(jià)格將會有所上浮，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平米12500元?！遍L沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長沙房價(jià)今年一直都處于微漲狀態(tài)。
被稱為限購、限價(jià)最嚴(yán)的長沙樓市走出了屬于自己的獨(dú)立行情。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，11月長沙新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，自2020年12月以來連續(xù)12個月上漲。
進(jìn)入年底，長沙首批集中供地節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致11-12月迎來新盤入市高峰期。伴隨市中心部分品質(zhì)高價(jià)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)12月成交量價(jià)將再次上漲，年末新房市場有望翹尾收官。
長沙某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝
在之前相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，長沙新房預(yù)證均價(jià)一直未能超過2萬元/平方米。
不過，12月10日旭輝鉑悅湘江7-10號樓取得預(yù)售證，樓棟平均精裝均價(jià)分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價(jià)在460萬-960萬元，刷新了長沙新房均價(jià)的“天花板”。其中，8號樓毛坯均價(jià)為22289.91元/平方米，較該區(qū)域同品質(zhì)新房項(xiàng)目復(fù)地金融中心高出8889.91元/平方米，均價(jià)漲幅達(dá)66.34%。
此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悅府新房均價(jià)也有上漲。一房一價(jià)表顯示，該項(xiàng)目整體精裝均價(jià)約20500元/平方米，毛坯均價(jià)約17000元/平方米。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
“旭輝鉑悅湘江之所以能拿到這么高的銷售均價(jià)，除了區(qū)位優(yōu)勢之外，還因?yàn)樵擁?xiàng)目并非限價(jià)地塊。”長沙一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“不過盡管沒有上限價(jià)格，但上漲66.34%的均價(jià)依然高出市場平均水平。”
事實(shí)上，進(jìn)入年底，當(dāng)其他城市房價(jià)都在下跌的時(shí)候，長沙房價(jià)還在上漲。國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，11月70城僅有9個城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，其中長沙新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。
長沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我們現(xiàn)在的均價(jià)是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價(jià)格將會有所上浮，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平米12500元。此前剛推出時(shí)我們均價(jià)是每平米11800元?！?/span>
“一直以來，長沙房價(jià)在全國都是處于較低水平，2020年在新一線城市中位于倒數(shù)。但長沙的城市能級和健康的住宅市場供需關(guān)系，使其房價(jià)存在上漲空間。”
湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞分析認(rèn)為，長沙45%的項(xiàng)目都推出精裝修產(chǎn)品，今年長沙內(nèi)五區(qū)的商品住宅成交套數(shù)TOP10的項(xiàng)目中，9個都是精裝修項(xiàng)目，也會拉動長沙的房價(jià)上漲?！敖衲晗掳肽暧胁簧俑邇r(jià)改善項(xiàng)目上市，也是拉動房價(jià)上漲的原因之一?！?/span>
另據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，11月長沙共有29個項(xiàng)目31次開盤，推出房源5131套，去化3418套，開盤首日去化率為67%，環(huán)比上升10個百分點(diǎn)。其中有8盤在開盤當(dāng)天認(rèn)購率超過90%，麓谷山湖郡、軌道萬科悅府、濱江府1913等5盤去化率達(dá)到100%（日光盤）。去化率最高的區(qū)域則為開福區(qū)，去化率達(dá)91%。
克而瑞分析認(rèn)為，11月長沙房企促銷力度較10月有所增強(qiáng)，多項(xiàng)目推出特價(jià)房和折扣房源，一定程度上帶動了樓市成交。
湖南中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2020年長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比8%，今年截至11月商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比12%。
“改善型客戶的需求在增加，有需求才會有市場，今年長沙推出的高價(jià)商品住宅項(xiàng)目就有近10個，預(yù)計(jì)明年在售和待入市的高價(jià)改善型住宅項(xiàng)目有近30個?！标愂老急硎?。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
與住宅市場高熱度“背道而馳”的則是長沙的公寓市場。近段時(shí)間以來，長沙公寓項(xiàng)目持續(xù)降價(jià)促銷，以求快速走量。
尤以長沙縣新城朗雋大都會公寓為代表，其對外宣稱“售價(jià)僅3字頭起，月供只需600多?！薄睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份致電該項(xiàng)目營銷中心，其置業(yè)顧問表示，“目前在售公寓共計(jì)600余套，其中300余套小戶型優(yōu)惠后確實(shí)只需3000多元/平方米，另外的大戶型則是4字頭?！?/span>
房天下網(wǎng)站信息顯示，11月底新城?朗雋大都會推出D1#公寓，建面30-40平方米，毛坯均價(jià)4100元/平方米。
此外，盡管位于長沙雨花亭南人流較為密集的區(qū)域，且周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套都較完善的華潤翡翠府，其最后1棟現(xiàn)房公寓起售價(jià)格也僅6880元/平方米；熱門宜居板塊洋湖區(qū)域的映客龍湖?璟翠公館（映客龍湖?璟翠中心），其公寓也在近期推出了部分優(yōu)惠房源，精裝僅6588元/平方米起，而周邊新房限價(jià)為14200元/平方米。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月長沙公寓市場供應(yīng)有所下跌，但仍處于較高水平，共計(jì)新增供應(yīng)27.61萬平方米，環(huán)比下跌19.41%；成交10.4萬平方米，環(huán)比下跌25.48%；成交均價(jià)環(huán)比下跌1.06%，為10209元/平方米。
據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)，截至11月底，長沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫存再次刷新歷史新高，去化周期增至41.3個月。其中雨花區(qū)和岳麓區(qū)公寓存量均超過百萬平方米；芙蓉區(qū)流速最慢，去化周期長達(dá)約100個月。
“今年商務(wù)公寓的降價(jià)促銷活動頻現(xiàn)，一方面是去庫存盡快變現(xiàn)回款，另一方面是變相將商務(wù)公寓的價(jià)格拉回到合理區(qū)間?！标愂老急硎?，從今年長沙的土拍情況來看，三次集中供地成交的地塊中，商業(yè)建面占比近三成，“預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，長沙商務(wù)公寓的庫存進(jìn)將一步增加”。
事實(shí)上，為緩解長沙公寓市場庫存問題，今年10月，湖南出臺《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》，其中明確指出，支持公寓“商改住”，及降低公寓居民用戶使用成本。
“商辦公寓一定程度上迎來利好，目前市面上也推出一些商業(yè)大平層，開發(fā)商們也在想辦法去庫存?！痹陉愂老伎磥恚M管目前長沙公寓還面臨較大的去化壓力，但未來商務(wù)公寓產(chǎn)品將呈現(xiàn)多樣化。
12月22日上午，長沙第三批集中供地競價(jià)開始。
不過10余分鐘，23宗地塊成功出讓，共攬金143.89億元。其中22宗地塊底價(jià)成交，唯一一宗溢價(jià)地塊為岳麓區(qū)望岳街道谷峰村宅地，由龍湖攜手長沙城發(fā)，經(jīng)過9輪競價(jià)后成功以8%溢價(jià)率摘得，成交總價(jià)為17.49億元。
從拿地企業(yè)端看，中海、龍湖、建發(fā)等知名房企均有落子，但更多的還是長沙開福城投、湖南九城集團(tuán)、湖南金霞發(fā)展集團(tuán)、湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)等本土企業(yè)兜底拿地。
綜合長沙年內(nèi)三次集中供地來看，首批集中供地中以碧桂園、龍湖、保利、綠地、陽光城、綠城、建發(fā)等為首的品牌企業(yè)收獲滿滿；二三批供地中，拿地主角則變成長沙本土房企和平臺公司。
近三年長沙土地出讓情況（宗）
數(shù)據(jù)來源：土拍公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
“今年三批集中土拍，各個板塊都是在不斷刷新板塊限價(jià)，最近的第三次集中供地有9大板塊刷新板塊限價(jià)，限價(jià)水平漲幅在1%-38%。目前長沙市毛坯房最高限價(jià)為14800元/平方米，相比2019年漲幅為15%?！标愂老急硎尽?/span>
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年長沙共成功出讓66宗地塊，總成交價(jià)為613.37億元。相較于2020年總出讓104宗地塊、總成交價(jià)757億元的土拍結(jié)果來看，長沙土拍市場趨勢下滑明顯。
“集中供地對明年長沙樓市的供應(yīng)有一定支撐，供應(yīng)主力區(qū)域集中在望城區(qū)，成交建面217萬平方米，占比57%。預(yù)計(jì)明年市場交投活躍的重點(diǎn)區(qū)域?qū)⑾蛲菂^(qū)轉(zhuǎn)移。”陳世霞表示，從拿地的房企來看，近八成為國企或者平臺公司。
（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）
