摘要：6月底，唐師發(fā)布《攀枝花與西昌德昌、會東會理房價研究》，計算了地價與前16項稅費。7月初，唐師發(fā)布《川東北巴中、廣元縣域房價研究》，計算了各地地價與前52項稅費。本文的主要目的是計算攀西地區(qū)鹽源、鹽邊、米易3個城市和川西地區(qū)馬爾康和康定兩個...

6月底，唐師發(fā)布《攀枝花與西昌德昌、會東會理房價研究》，計算了地價與前16項稅費。

7月初，唐師發(fā)布《川東北巴中、廣元縣域房價研究》，計算了各地地價與前52項稅費。

本文的主要目的是計算攀西地區(qū)鹽源、鹽邊、米易3個城市和川西地區(qū)馬爾康和康定兩個首府城市的房價，并將稅費統(tǒng)計完畢。

一、五縣市區(qū)位與地價

涼山、甘孜、阿壩同屬一個地理單元，即橫斷山區(qū)，又稱為川西高原。

涼山、甘孜、阿壩曾經(jīng)同屬一個行政區(qū)劃，叫做西康省（1939~1955），還包括現(xiàn)在西藏的昌都地區(qū)和林芝地區(qū)。

河谷中綿陽10公里長的馬爾康

馬爾康是阿壩首府，到成都直線220公里，高速公路即將聯(lián)通?？刀ㄊ歉首问赘?，到成都直線210公里。鹽源鹽邊米易到成都直線440公里左右，因此粗看馬爾康和康定的區(qū)位優(yōu)于鹽源鹽邊米易。

但是鹽源海拔2560米，米易海拔1080米，鹽邊海拔1154米，康定海拔2800米，馬爾康海拔2615米。因此康定、馬爾康、鹽源的空氣質(zhì)量低于鹽邊和米易。鹽邊和米易都位于西昌到攀枝花的河谷上，其中鹽邊距離攀枝花更近，只有10公里，地形接近攀枝花，比較崎嶇。米易距離攀枝花50公里，距離西昌110公里（直線），地形更接近西昌，屬于河流沖積平原。

（一）馬爾康地價

2016年，馬爾康一級基準地價為1083元每平米，折算到2020年大約為1316元每平米。一二級地價的范圍為:

（二）康定地價

康定沒有公布基準地價，住宅用地的土地成交公示也極少。希望網(wǎng)友提供資料。

上述2018年成交的商業(yè)用地，地價為712元每平米，折算到2020年為785元每平米。

（三）米易縣地價

米易縣2020年的一級基準地價為2700元每平米。一二級地價范圍如下，下表即是米易縣最繁華、熱鬧的區(qū)域。

米易縣城北地價：

米易縣城中地價：

米易縣城南地價：

（四）鹽源縣地價

鹽源縣沒有公布住宅用地基準地價和成交公示，倉儲用地的價格較低，不能參考：

根據(jù)出讓公告，計算下面這塊地價約為749元每平米，該位置住宅用地價格預計上千。

（五）鹽邊縣地價

鹽邊縣紅格鎮(zhèn)附近地價約為1200元每平米。沒有查找到鹽邊縣公布的基準地價。

二、房地產(chǎn)稅費

第53項，房價x=10000元，每平米25元。x=5000時為12.5元。

第54~56項，合計每平米5.8元。

第57、58、59項，假設單價x=10000，每平米500元，三項合計550元。

第60項，利潤占10%，即單價x=10000元時為1000元，所得稅交250元每平米。

第61項：單價按照10000元計算時，2%為200元。

第62項不由開發(fā)商交，不計算。

第63和64項，假設單價為10000元時，合計2.1%即210元。

第53~64項合計為1240.8元每平米。之前已經(jīng)計算第1~52項合計為1193元每平米，因此64項稅費合計為2434元每平米，與住宅造價很接近。

三、五縣房價計算：

假設利息10%，利潤11%，住宅造價2400元。

馬爾康，唐師計算價：（1316+2400+2434）/(1-10%-11%)=7784元每平米。

網(wǎng)絡預測價：

康定唐師預測價：（785+2400+2434）/0.79=7112元每平米

米易縣房價：（2700+2400+2434）/79%=9536元每平米。

鹽源縣：（749+2400+2434）/79%=7067元每平米。

鹽邊縣房價：（1200+2400+2434）/79%=7637。

大家可能已經(jīng)注意到，土地使用了最繁華地段最高的一級地價，稅費也按照x=10000來計算導致算出的稅費過高、總價過高，下文將設房價為x算稅費，列方程的辦法來求解更準確的x。