摘要：來源：【中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部】作為新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，江西省鷹潭市余江區(qū)聚焦宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)形式，探索簽訂宅基地使用合同，走出一條明晰宅基地權(quán)屬、規(guī)范宅基地管理的新路徑。一、聚焦集體所有，明確“簽什么”余江區(qū)樹牢宅基...
來源：【中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部】
作為新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，江西省鷹潭市余江區(qū)聚焦宅基地“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)形式，探索簽訂宅基地使用合同，走出一條明晰宅基地權(quán)屬、規(guī)范宅基地管理的新路徑。
一、聚焦集體所有，明確“簽什么”
余江區(qū)樹牢宅基地集體所有的基本原則，引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與成員在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂《農(nóng)村宅基地使用合同》。合同內(nèi)容嚴(yán)格按照“一戶一宅、面積法定、集體分配、規(guī)范使用”的要求制定。合同中載明了宅基地面積、四至等內(nèi)容，并規(guī)定了“甲方依法行使宅基地的所有權(quán)，擁有對宅基地的處置權(quán)、分配權(quán)、宅基地利用監(jiān)督權(quán)”等12項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)，“乙方擁有宅基地使用權(quán)，有權(quán)依法利用該土地建造房屋”等10項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。簽訂宅基地使用合同，既明確了宅基地集體所有權(quán)的屬性，又保障了宅基地農(nóng)戶資格權(quán)、規(guī)范了農(nóng)民建房行為。
二、完善行使機(jī)制，明確“誰來簽”
余江區(qū)結(jié)合農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，進(jìn)一步完善村民事務(wù)理事會制度，出臺《鷹潭市余江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選舉辦法》，打造村民事務(wù)理事會2.0版——村組級集體經(jīng)濟(jì)合作社。第一批43個(gè)自然村均成立集體經(jīng)濟(jì)合作社，并通過賦權(quán)登記，給予集體經(jīng)濟(jì)合作社法律地位。集體經(jīng)濟(jì)合作社的理事長、理事、監(jiān)事經(jīng)村民選舉產(chǎn)生，相關(guān)規(guī)章制度由村民大會或村民代表大會表決通過，實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)合作社規(guī)范化運(yùn)營管理。在此基礎(chǔ)上，明確包括宅基地在內(nèi)的土地和山、水、林、田、湖等各類集體資源資產(chǎn)全部確權(quán)登記到集體經(jīng)濟(jì)合作社。通過簽訂宅基地使用合同，使得集體經(jīng)濟(jì)組織能夠更好地行使宅基地在集體內(nèi)部分配、流轉(zhuǎn)、收益、收回等權(quán)利，有效解決了宅基地集體所有權(quán)虛置的問題。
三、堅(jiān)持審慎推進(jìn)，確保“簽得好”
余江區(qū)牢固樹立底線思維、堅(jiān)持穩(wěn)慎推進(jìn)原則，選擇基層組織凝聚力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好的村莊先行先試，做到邊探索邊試驗(yàn)邊總結(jié)，確保審慎穩(wěn)妥、風(fēng)險(xiǎn)可控。在制定合同過程中，深入村組摸底調(diào)查、廣泛征求意見，在充分尊重群眾首創(chuàng)精神、吸收民智民意的基礎(chǔ)上，由區(qū)宅改辦形成示范合同，試點(diǎn)村集體經(jīng)濟(jì)合作社在遵守示范合同基本規(guī)定的前提下，根據(jù)本地實(shí)際情況，經(jīng)村民代表大會討論，形成符合本村實(shí)際和村民意愿的實(shí)際合同，并投票通過。通過后再報(bào)區(qū)宅改辦備案審核，由區(qū)宅改辦聘請法律專業(yè)人士進(jìn)行審核，確保合同依法依規(guī)、實(shí)用有效。截至目前，余江區(qū)已簽訂《農(nóng)村宅基地使用合同》4643份。
附件：農(nóng)村宅基地使用合同模版
（江西省鷹潭市余江區(qū)宅改辦 供稿）
附件：
農(nóng)村宅基地使用合同模版（新增）
甲方： 乙方：
身份證號碼：
為進(jìn)一步明晰農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬、使用權(quán)屬，健全集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶之間的權(quán)利和義務(wù)約定機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)，經(jīng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員民主協(xié)商同意，甲、乙雙方自愿簽訂本合同。合同內(nèi)容如下：
一、乙方符合建房條件，并經(jīng) 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)后，甲方將本村 平方米的農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配給乙方使用，甲方擁有該宗宅基地的所有權(quán)，乙方擁有該宗該宅基地的使用權(quán)，長期使用，并享有用益物權(quán)。
二、該宗宅基地坐落于 ，四至界限：東至 ；南至 ；西至 ；北至 ；
三、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.行使該宗宅基地的所有權(quán)，行使對宅基地的處置權(quán)、分配權(quán)、宅基地利用監(jiān)督權(quán)；
2.建立宅基地增值收益分配機(jī)制，加強(qiáng)對增值收益分配使用監(jiān)管，合理確定宅基地收益分配標(biāo)準(zhǔn)，按照村民會議和村民代表會議決議提取一定比例的公益金；
3.當(dāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用該宗宅基地時(shí)，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，在乙方同意的條件下，甲方有權(quán)收回宅基地使用權(quán)，并按照國家規(guī)定對乙方給予補(bǔ)償；
4.當(dāng)乙方有下列情形之一時(shí)，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，甲方有權(quán)收回宅基地使用權(quán)：
（1）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；
（2）自批準(zhǔn)建房之日起兩年內(nèi)未建成一層的；
（3）廢棄或者房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；
（4）非法轉(zhuǎn)讓宅基地或建筑物、構(gòu)筑物的；
（5）采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)建設(shè)住宅或附屬設(shè)施的。
5.對宅基地流轉(zhuǎn)的條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，并收取一定比例的流轉(zhuǎn)收益；
6.負(fù)責(zé)把好宅基地申請資格關(guān)、規(guī)劃關(guān)、面積關(guān)、原（多占）宅基地退出關(guān)、公示關(guān)；
7.農(nóng)村宅基地合理布局，配合編制、執(zhí)行村莊規(guī)劃，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約集約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地；
8.實(shí)時(shí)監(jiān)督村民建房，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違章建房，并向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或相關(guān)部門報(bào)告；
9.宅基地因自然災(zāi)害等不可抗力原因滅失的，依法為乙方重新分配宅基地；
10.法律法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利和義務(wù)。
四、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.擁有該宗宅基地的使用權(quán)利，有權(quán)利用該宗宅基地建造住宅及其附屬設(shè)施；
2.在該宗宅基地上建設(shè)住宅必須符合村莊規(guī)劃、風(fēng)貌管控、建設(shè)安全等要求，并確保所建建（構(gòu)）筑物質(zhì)量；
3.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征得甲方書面同意；
4.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
5.當(dāng)遇到政府或村集體征收需要時(shí)，按照國家規(guī)定獲得補(bǔ)償，經(jīng)與甲方協(xié)商一致，應(yīng)積極配合退回宅基地使用權(quán)；
6.未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或甲方同意，不得將該宗宅基地作其他用途，不得私自買賣；
7.出賣、出租、贈與住宅后，不得再向甲方申請宅基地；
8.有自愿有償完全退出或部分退出宅基地使用權(quán)的權(quán)利；
9.法律法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利和義務(wù)。
五、違約責(zé)任
1.本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，造成對方損失的，違約方承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.如遇國家征收或不可抗力的因素，合同自動(dòng)解除，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
六、未盡事宜由集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會議事協(xié)商解決
本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村村民建房管理辦公室備存一份。
甲方（簽字、蓋章）： 乙方（簽字）：
年 月 日
農(nóng)村宅基地使用合同（已建房）
甲方： 乙方：
身份證號碼：
為進(jìn)一步明晰農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬、使用權(quán)屬，健全集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶之間的權(quán)利和義務(wù)約定機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)，經(jīng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員民主協(xié)商同意，甲、乙雙方自愿補(bǔ)充簽訂本合同。合同內(nèi)容如下：
一、乙方符合建房條件，并經(jīng) 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)后，甲方將本村 平方米的農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配給乙方使用，甲方擁有該宗宅基地的所有權(quán)，乙方擁有該宗該宅基地的使用權(quán)，長期使用，并享有用益物權(quán)。
二、該宗宅基地坐落于 ，四至界限：東至 ；南至 ；西至 ；北至 ；
三、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.行使該宗宅基地的所有權(quán)，行使對宅基地的處置權(quán)、分配權(quán)、宅基地利用監(jiān)督權(quán)；
2.建立宅基地增值收益分配機(jī)制，加強(qiáng)對增值收益分配使用監(jiān)管，合理確定收益分配標(biāo)準(zhǔn)，按照村民會議和村民代表會議決議提取一定比例的公益金后，結(jié)余部分分配給乙方；
3.當(dāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用該宗宅基地時(shí)，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，甲方有權(quán)收回宅基地使用權(quán)，并按照國家規(guī)定對乙方給予補(bǔ)償；
4.乙方有下列情形之一的，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，甲方有權(quán)收回宅基地使用權(quán)：
（1）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；
（2）廢棄或者房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；
（3）非法轉(zhuǎn)讓宅基地或建筑物、構(gòu)筑物的；
（4）采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)建設(shè)住宅或附屬設(shè)施的。
5.對宅基地流轉(zhuǎn)的條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，并收取一定比例的流轉(zhuǎn)收益；
6.農(nóng)村宅基地合理布局，配合編制、執(zhí)行村莊規(guī)劃，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約集約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地；
7.宅基地因自然災(zāi)害等不可抗力原因滅失的，依法為乙方重新分配宅基地；
8.法律法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利和義務(wù)。
四、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.擁有該宗宅基地的使用權(quán)利，有權(quán)利用該宗宅基地建造住宅及其附屬設(shè)施；
2.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征得甲方書面同意；
3.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
4.當(dāng)遇到政府或村集體征收需要時(shí)，按照國家規(guī)定獲得補(bǔ)償，經(jīng)與甲方協(xié)商一致，應(yīng)積極配合退回宅基地使用權(quán)；
5.未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或甲方同意，不得將該宗宅基地作其他用途，不得私自買賣；
6.出賣、出租、贈與住宅后，不得再向甲方申請宅基地；
7.有自愿有償完全退出或部分退出宅基地使用權(quán)的權(quán)利；
8.法律法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利和義務(wù)。
五、違約責(zé)任
1.本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，造成對方損失的，違約方承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.如遇國家征收或不可抗力的因素，合同自動(dòng)解除，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
六、未盡事宜由集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會議事協(xié)商解決。
本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村村民建房管理辦公室備存一份。
甲方（簽字、蓋章）： 乙方（簽字）：
年 月 日
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