摘要：在全國(guó)樓市都開(kāi)掛式大漲的時(shí)候，三、四線城市也受影響，房?jī)r(jià)也迎來(lái)一波上漲，但是廣西來(lái)賓市，有個(gè)縣城，房?jī)r(jià)還在低價(jià)徘徊，這個(gè)縣城就是象州。象州的礦產(chǎn)資源豐富，重晶石礦探明儲(chǔ)量達(dá)3000萬(wàn)噸，占廣西55.7%，出口量占全國(guó)一半以上，被譽(yù)為“中國(guó)重。...
在全國(guó)樓市都開(kāi)壁掛式大上漲時(shí)，三、四線城市也受到影響，房子價(jià)格也邁入一波增漲，可是廣西來(lái)賓市，有一個(gè)縣里，房子價(jià)格仍在廉價(jià)彷徨，這一縣里便是象州。象州的礦產(chǎn)資源豐富，重晶石礦可采儲(chǔ)量達(dá)3000萬(wàn)噸級(jí)，占廣西省55.7%，產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)各地一半以上，被稱(chēng)作“我國(guó)重晶石礦之鄉(xiāng)”。而象州，最有名的便是象州紅米手機(jī)和象州露天溫泉，象州紅米手機(jī)栽種有悠久的歷史，最自宋代就會(huì)有記述。象州露天溫泉，舊名濮水名泉，舊名稱(chēng)"花壇露天溫泉"。露天溫泉之水是來(lái)自于離路面五百米隱秘的熱巖，山泉水清澈透亮，帶有偏硅酸、鍶、銅、鐵、鎂、鈣、碘、鋇等二十多種對(duì)人體健康有好處的營(yíng)養(yǎng)元素，用以淋浴能夠輔助治療皮膚疾病、腸胃病、消化不好、精神衰弱、風(fēng)濕等。
盡管象州資源比較豐富，可是人均純收入?yún)s不太高，2017年象州金融企業(yè)住戶存款余額58.29億人民幣，全縣城人口數(shù)量36.99數(shù)萬(wàn)人，人均存款尾款才約1.57萬(wàn)余元。關(guān)鍵也是由于象州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，以農(nóng)牧業(yè)為重，另外就是流失人口太多，一、二線城市優(yōu)秀人才虹情況的危害，無(wú)法吸引住并吸引人才。
（象州縣里）
象州縣里和其它區(qū)縣一樣，多以自建的4-5層天地樓為主導(dǎo)，家庭主要成員組成多二代同堂或是三代同堂為主導(dǎo)，家里組員大多是空巢老人、少年兒童。
因?yàn)闃I(yè)務(wù)必須，大家走訪了一趟象州，對(duì)其象州的房市做一個(gè)市場(chǎng)摸排，走訪了如今在出售的好多個(gè)新樓盤(pán)，有裕達(dá).翰林府、偉弘.錦繡世家、碧桂圓、爾還中央廣場(chǎng)、華鑫名邸。
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)覺(jué)現(xiàn)階段市場(chǎng)中比較熱銷(xiāo)的戶型主要在110㎡到140㎡間的三房和四房，現(xiàn)階段總體平均價(jià)在2900-3600元/平方米中間，總房款在32萬(wàn)至50萬(wàn)左右，按象州縣金融機(jī)構(gòu)首套首貸現(xiàn)行政策，最少收款多25%，30年房貸的月供基本上在2200-3000元每月上下。可是據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年象州縣人均存款尾款約1.57萬(wàn)余元每一年，2018年城區(qū)人均可支配款1.2萬(wàn)余元每一年，遠(yuǎn)不能遮蓋年借款月供。房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，象州縣房租簡(jiǎn)單裝修沒(méi)有家俱兩室均值600元-800元一個(gè)月，三房800-1000一個(gè)月，帶家居家具三房1300元-1600一個(gè)月，單純從項(xiàng)目投資角度來(lái)講，租用市場(chǎng)總體收益率校低。
根據(jù)對(duì)如今在售好幾個(gè)新樓盤(pán)調(diào)查發(fā)覺(jué)，去化很快的新樓盤(pán)是裕達(dá).翰林府，2018年3月開(kāi)始啟動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售，到2019年5月份，1200套毛胚房現(xiàn)階段僅存100好幾套，除開(kāi)房地產(chǎn)商具備良好信譽(yù)外，本項(xiàng)目的戶型圖設(shè)計(jì)也比較合適，住宅小區(qū)有開(kāi)放小區(qū)，有一定的綠化園林，并且最初市場(chǎng)市場(chǎng)定位不太高，從2500元/平方米起，現(xiàn)階段折后平均價(jià)在3400元每平方米，房款首付款在12-18萬(wàn)左右，總房款大多數(shù)保持在48萬(wàn)以下，合乎象州縣人們工資水平。在營(yíng)銷(xiāo)層面，裕達(dá).翰林府根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)服務(wù)市場(chǎng)，好幾個(gè)新樓盤(pán)2層-3層商業(yè)服務(wù)閑置太高，商業(yè)氛圍較弱的，革除制訂2層以上鋪面商品，只訂制1層鋪面，總面積區(qū)段在30-75平方米，公攤面積非常少，標(biāo)價(jià)9000-10000塊左右，低總價(jià)高使用率的有效門(mén)面商品，市場(chǎng)馬上就進(jìn)行去總量。
爾?！ぶ醒霃V場(chǎng)，有一棟1-4層小盒子商業(yè)服務(wù)，也有2棟商住兩用，小盒子商業(yè)服務(wù)如今在招商中，因?yàn)橐呀?jīng)坐落于老城區(qū)城市廣場(chǎng)，所在位置好，正對(duì)面是縣里人民廣場(chǎng)和商業(yè)街，地區(qū)使用價(jià)值好，存在的不足便是欠缺綠化園林，推出項(xiàng)目有77平方米、90、112、126、160平方米上下，現(xiàn)在只有少許樓盤(pán)正在銷(xiāo)售，折后平均價(jià)約3700-3900元/㎡。
（爾海.中央廣場(chǎng)）
偉弘·錦繡世家二手房新房市場(chǎng)銷(xiāo)售、華鑫名邸現(xiàn)房銷(xiāo)售，但這倆新樓盤(pán)去化不太高，除開(kāi)房地產(chǎn)商自身品牌的難題，本身質(zhì)量嚴(yán)重不足，偉弘·錦繡世家和翰林府類(lèi)似道路，也有一定的綠化園林，盡管搞出2688元/㎡廣告宣傳價(jià)，再加上二手房新房的優(yōu)點(diǎn)，可是市場(chǎng)去化并不是很的開(kāi)朗。此項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)品中出現(xiàn)了大的不足，以90多平的戶型為例子，視覺(jué)效果凈寬有點(diǎn)兒短，室內(nèi)空間規(guī)格不足寬闊，大客廳并沒(méi)有預(yù)埋景觀陽(yáng)臺(tái)，日常生活起居曬洗衣物，絕大多數(shù)沒(méi)集中在生活陽(yáng)臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)上。
（照片來(lái)自吉屋網(wǎng)）
華鑫名邸質(zhì)量由一小房子開(kāi)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，品牌知名度比較有限，地區(qū)盡管高品質(zhì)，但是由于土地限定，僅有2-3棟，并沒(méi)有園林景觀配套設(shè)施。工程建筑隔斷墻大多數(shù)選用紅磚頭，雖說(shuō)隔音好一點(diǎn)，但由于紅磚隔墻太厚，房間內(nèi)白白浪費(fèi)許多總面積，小區(qū)的建筑裝飾材料用才都比較中低端，門(mén)窗鋁合金等等都是最劃算那類(lèi)，并且戶型圖設(shè)計(jì)不太有效，室內(nèi)空間消耗太大，雖是現(xiàn)房銷(xiāo)售，可是銷(xiāo)售額并不太理想。
碧桂圓最?lèi)?ài)走農(nóng)村包圍城市線路，它還給象州增添了五星級(jí)服務(wù)的家里，象州碧桂圓坐落于縣里較為的邊緣部位，但通過(guò)引進(jìn)暖心的智能化服務(wù)、高質(zhì)量的園林景觀、完備的社區(qū)配套為項(xiàng)目引入更多增加值，從運(yùn)營(yíng)中心、商品品牌展示區(qū)、看房子安全通道、高檔的樓幢廳堂、裝修豪華的樣板間，均做足吸人眼球的課程，這一伎倆在營(yíng)銷(xiāo)上具有許多的助推，在其它縣里基本上百試百靈，但在象州，它卻有點(diǎn)有心無(wú)力。為降低建安費(fèi)，象州碧桂圓就做地面停車(chē)場(chǎng)，撤銷(xiāo)基本建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，并且以精裝修商品進(jìn)入市場(chǎng)，根據(jù)精裝修獲得一定的收益，進(jìn)而弄平建筑工程造價(jià)。如今發(fā)布商品總面積有127平方米、142平方米、222平方米，價(jià)格是4500-6000塊左右，不論是首付或是總房款、月供款都非常高，因此沖銷(xiāo)量較慢，尤其式222平米的大戶型，市場(chǎng)檢測(cè)體現(xiàn)不太理想后，將方案更改并重新規(guī)劃商品。
（象州碧桂圓）
房子價(jià)格上漲，盡管帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)的全產(chǎn)業(yè)鏈及衍化全產(chǎn)業(yè)鏈，但卻沒(méi)有推動(dòng)與民生銀行有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，象州縣房市房子價(jià)格較2018年雖有一定的增漲，可是人均純收入尚無(wú)法跟上全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度。而設(shè)計(jì)中各個(gè)階段，土建工程、人力資源、財(cái)務(wù)成本均有一定的增漲，土地成本加建安費(fèi)均有所增加，預(yù)埋給的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格空間越來(lái)越低，假如早期建筑設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)成本沒(méi)保持住，超出預(yù)算的那一部分想要通過(guò)中后期營(yíng)銷(xiāo)推廣價(jià)格上漲攤薄，一旦遇到房市急冷，小房地產(chǎn)企業(yè)的日子的就難過(guò)了，嚴(yán)重后果乃至面臨倒閉。因此，并非所有下移開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)都可以贏利。
