摘要：1.5萬大家覺得能買到什么東西？可能買到一臺好的手機，一臺好的電腦，一臺好的電視。但如果說花1.5萬可以買到64平米的房子，相信很多人都不相信。因為過去十幾年，我國很多城市的房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲，甚至有部分城市房價10年時間已經(jīng)漲了好...
1.5萬大家覺得能買到什么東西？可能買到一臺好的手機，一臺好的電腦，一臺好的電視。
但如果說花1.5萬可以買到64平米的房子，相信很多人都不相信。
因為過去十幾年，我國很多城市的房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲，甚至有部分城市房價10年時間已經(jīng)漲了好幾倍。
特別是對一二線城市來說，房價漲幅更是比較明顯，目前很多一二線城市的房價基本上都達到1萬塊錢以上，部分城市房子均價甚至達到6萬以上。
面對不斷上漲的房價，很多人都覺得房價未來還會一直漲上去，而很多人之所以持有這種觀點，無非是基于幾點考慮：
一個是目前我國人口非常大，潛在的購房人群仍然非常多，市場還沒有完全飽和；
另一個是在貨幣發(fā)行量不斷增加，總體物價水平不斷上漲的背景下，房價也會跟著上漲；
再一個是房子具備金融屬性，當市場沒有其他更好投資渠道的時候，房子就成為了最好的投資方式，只要房子的這種金融屬性沒改變，那么房價就不會下降。
那目前各地的房價真的是堅不可破，不可能下降嗎？我的答案是否定的。
我認為未來幾年之內(nèi)，我國房價會呈現(xiàn)分水嶺，一部分城市的房價還會繼續(xù)上漲，但有很多城市的房價有可能會停止上漲甚至下跌。
針對這個問題，我們可以來看一下東北一些城市的房價表現(xiàn)就知道其中的邏輯。
雙鴨山就是黑龍江一個地級市，最近一段時間這座城市因為極低的二手房價格引起了廣大網(wǎng)友的熱議，那雙鴨山的房子到底有多低呢？
從當?shù)囟址繉嶋H交易情況來看，有部分小區(qū)二手房售價僅需230元左右每平米。
根據(jù)證券時報.e公司報道，位于雙鴨山寶山區(qū)的康安家園小區(qū)是一個棚戶區(qū)拆遷安置小區(qū)，這里面目前有很多房型在售賣，其中51平米售價只需要1.2萬元，56平米售價只需要1.4萬元，而且還包括600元的物業(yè)押金。
而且大家看清楚了，這里所說的1.2萬不是單價而是整個房子的價格，折算下來每平米只有235元左右，簡直是白菜價。
類似這種便宜房在雙鴨山并不少見，比如安悅小區(qū)和惠民小區(qū)50平米的房子更只需要1萬元左右，56平米的房子需要1.3萬元左右，另外位于惠民新城一期的房子，64平米2房1廳1衛(wèi)的格局，最低售價只需要1.5萬元，還包括1000元的物業(yè)裝修押金和200元的水費。
當然這些地方的房子之所以非常便宜，有幾個特殊的原因。
第一、都屬于棚戶區(qū)改造性質(zhì)的小區(qū)，只能協(xié)議買房，不能更名過戶，但滿5年之后可以過戶；
第二、這些房子都位于頂層，而且戶型比較小，基本上當?shù)厝瞬辉趺促徺I；
第三、這些房子位于礦區(qū)附近，有很多礦煤礦，總體居住環(huán)境并不太好。
第四、這些房子離市區(qū)比較遠離雙鴨山市中心城區(qū)有20公里左右，可以算是農(nóng)村地區(qū)了。
但即便在偏遠的地區(qū)，64平米的房子只需要1.5萬，確實有點“過分”，畢竟大家自己建房，光成本也不至于這么低。
當然對于雙鴨市中心城區(qū)的房價來說，并沒有這么低的價格，從網(wǎng)上的掛牌價格來看，雙鴨山七月份的二手房均價大概是2770元左右每平米，這個價格相對于郊區(qū)要貴很多。
但即便是在雙鴨山的中心城區(qū)，仍然有1600單價左右的房子 ，比如位于雙鴨山市一馬路小學附近的學區(qū)房，面積78.38平米，成交價為13萬元，折合每平米售價只有1658元，這個價格從全國范圍來說是很便宜的。
更關鍵的是目前雙鴨山市的房價跟去年同期相比，已經(jīng)下跌了3.14%，而且雙鴨山市的房價從2016年到現(xiàn)在幾乎原地踏步。
那為什么雙鴨山的房價這么低，而且連續(xù)多年沒有太大幅度的上漲呢？說白了就是缺乏市場需求，這種現(xiàn)象不只是雙鴨山存在，黑龍江多個城市都存在，比如鶴崗等。
而黑龍江多個城市的房價之所以比較低，有一個很重要的原因就是人口流出比較大。
比如下圖是過去10年黑龍江各市常住人口的增量情況。
可以明顯地看出，過去10年時間，黑龍江各市人口均出現(xiàn)負增長，其中人口流出最多的綏化過去10年流出了166.02萬，另外包括齊齊哈爾，哈爾濱，牡丹江這些城市人口凈流出都達到50萬以上，而人口凈流出最少的大慶也達到12.29萬。
另外根據(jù)第7次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2020年，黑龍江全省人口為3,185萬人，這人口數(shù)量相對于2010年第6次人口普查的3831.4萬人而言，人口減少了646.4萬人，同比下降16.87%，年平均增長率為-1.83%。
從黑龍江這些城市的房價以及人口數(shù)據(jù)，這進一步驗證了房價短期看金融，中期看土地，長期看人口的基本定律。
不管短期之內(nèi)房價有上漲有多快，最終決定房價走勢的一定是市場需求，而市場需求到底是多還是少，關鍵還要看人口的增量。
但是按照目前我國人口的增長趨勢來看，人的出生率是逐年下降的，這意味著未來總體人口會趨于穩(wěn)定，甚至在2030年之后，人口總量還有可能出現(xiàn)下跌，到時購房市場需求自然會跟著減少。
這意味著未來5年或者10年之后，很多城市都有可能面臨人口減少的局面，到時房價還能漲得動嗎？我覺得人口凈流入的大城市還有可能上漲，但小城市房價想要繼續(xù)上漲的難度比較大。
