摘要：11月中旬，昆明玉器城將有665間商鋪、45個(gè)車位被司法拍賣，拍賣起價(jià)高達(dá)9.086億元。如此多的商鋪，拍賣起價(jià)又如此之高，更關(guān)鍵的是玉器城這個(gè)項(xiàng)目位置偏僻，現(xiàn)狀不佳，所以昆明拍賣行業(yè)人士認(rèn)為，此次拍賣基本沒有成交可能。昆明玉器城是昆百大珠...

11月中旬，昆明玉器城將有665間商鋪、45個(gè)車位被司法拍賣，拍賣起價(jià)高達(dá)9.086億元。如此多的商鋪，拍賣起價(jià)又如此之高，更關(guān)鍵的是玉器城這個(gè)項(xiàng)目位置偏僻，現(xiàn)狀不佳，所以昆明拍賣行業(yè)人士認(rèn)為，此次拍賣基本沒有成交可能。

昆明玉器城是昆百大珠寶旗下云南上基地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，位于北三環(huán)以北，占地1153畝，原計(jì)劃開發(fā)融居住、商業(yè)、旅游為一體的綜合性項(xiàng)目，其中商業(yè)部分規(guī)模不小，約80%的地塊和70%的建筑屬于商業(yè)（見下圖），但在2016年后，因?yàn)殚L基地產(chǎn)資金鏈斷裂，昆明玉器城在部分住宅交房、商鋪建成后陷入爛尾，至今已有年之久。

在玉器城當(dāng)年規(guī)劃中，橙色粗線內(nèi)的部分都是商業(yè)，只有上方是零散的高層住宅

照片正中間的多層建筑就是玉器城一期的商業(yè)區(qū)，規(guī)模非常大

此次被拍賣的665間商鋪已經(jīng)建成，而且在6年前就開始招商，但目前絕大多數(shù)商鋪均處于空置狀態(tài)，只有玉器城1號(hào)門附近的舊貨和酒店用品市場商家相對較多，但據(jù)一位賣雜貨的商家說，雖然玉器城入住條件寬松，可是位置太偏遠(yuǎn)，物業(yè)管理也只是勉強(qiáng)應(yīng)付，所以生意很不好。云南房網(wǎng)編輯在現(xiàn)場走了幾圈也看到，整個(gè)商業(yè)區(qū)只有少數(shù)店面一樓有開門，大多數(shù)都關(guān)門閉戶，位置偏僻一點(diǎn)的街道幾乎看不到人。路邊荒草叢生，垃圾隨處可見。部分商鋪的外立面瓷磚都開始脫落。而且由于配套工程尚未完成，所以目前商鋪的用水用電都是臨時(shí)性質(zhì)。

不在主干道上的商鋪周圍已經(jīng)雜草叢生

有些商鋪的外墻磚已經(jīng)開始大面積脫落

大面積空置的商鋪

昆明玉器城這600多間商鋪的總面積超過16萬平方米，相當(dāng)于同德廣場和西山萬達(dá)廣場加起來的面積，如此大規(guī)模的商業(yè)體量，對于位置偏僻，居住人口也不多的昆明玉器城來說，顯然是太多了，完全無法消化。

昆明玉器城遠(yuǎn)在繞城高速以外，項(xiàng)目總共住宅不足4000套住宅，目前居住人口還不上萬，為什么要規(guī)劃如此多的商業(yè)呢？其實(shí)，當(dāng)初上基地產(chǎn)的計(jì)劃是利用母公司昆百大珠寶在珠寶玉器方面的商業(yè)優(yōu)勢，在此打造一個(gè)旅游購物城，這也正是項(xiàng)目取名昆明玉器城的由來，為此，昆明玉器城還請楊麗萍做代言人，并計(jì)劃在玉器城建設(shè)云南映象村以及楊麗萍大劇院，將楊麗萍的舞臺(tái)劇引入，以此吸引游客，帶動(dòng)商業(yè)。

可是計(jì)劃雖好，具體實(shí)施卻差之千里，上基地產(chǎn)后來甚至連宣傳費(fèi)都無法支付，2017年，楊麗萍控股的云南文化公司還將昆百大珠寶告上了法庭。

玉器城商業(yè)街上仍然可以看到楊麗萍“云南映象村”的指示牌

由于旅游商業(yè)的計(jì)劃落空，昆明玉器城已經(jīng)建成的商業(yè)街幾乎喪失了商業(yè)價(jià)值，不得不另尋出路，其中有些區(qū)域仍按照原來的計(jì)劃規(guī)劃為玉器珠寶集散地，有些區(qū)域改為綜合市場、舊貨市場，目前只有北端的綜合市場、舊貨市場有一定數(shù)量的商家，其他區(qū)域都相當(dāng)蕭條。

其實(shí)昆明玉器城也曾有過盤活商業(yè)的努力，2019年盤龍區(qū)發(fā)布的招商信息中，還有昆明玉器城招商的資料，但如果兩年多過去，招商效果平平，商鋪也落得個(gè)被拍賣的命運(yùn)。

玉器城商業(yè)區(qū)北端被開辟為綜合交易市場，商家相對集中，但生意冷清

但正如昆明拍賣行業(yè)人士所言，昆明玉器城16萬平方米的商鋪評(píng)估價(jià)9.086億元，折合每平米5000多，看似不貴，可是這些商鋪當(dāng)初是為特定業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，基本是三到四層的獨(dú)棟建筑，每套商鋪的體量都在三四百平米，一般商家很難接受，所以就商業(yè)功能而言，考慮到項(xiàng)目的位置和周邊交通，幾乎沒有太大價(jià)值。

事實(shí)上目前昆明玉器城掛牌交易的二手房甚至報(bào)價(jià)都要更高，有些接近6000元，說明玉器城商鋪早已被市場打入另冊。

欣玉路東側(cè)的商業(yè)區(qū)仍舊沒有完工

難道昆明玉器城就無法挽救了嗎？其實(shí)也不見得。昆明玉器城的商業(yè)區(qū)占地面積非常大，而且非常集中，整個(gè)項(xiàng)目最好的地塊其實(shí)都被規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其中僅欣玉路西側(cè)的商業(yè)地塊面積就差不多有270畝，東側(cè)的商業(yè)地塊面積也差不多大，光這兩個(gè)商業(yè)地塊加起來就有差不多500畝。根據(jù)當(dāng)年的規(guī)劃資料，玉器城規(guī)劃用地1015畝，凈用地760畝，其中商業(yè)用地就有567畝，住宅用地才193畝。

作為一個(gè)昆明城市盡頭的項(xiàng)目，昆明玉器城自身顯然不需要如此大規(guī)模的商業(yè)，當(dāng)年設(shè)想的旅游購物商城也已落空，轉(zhuǎn)型看來也很困難，但玉器城商業(yè)區(qū)占地面積巨大，地塊位置其實(shí)比住宅區(qū)還好，總建筑體量最多不過20萬平方米，并不算很大，如果效仿今年8月爆破的云錫金地，將商鋪干脆拆除，土地重新規(guī)劃，開發(fā)住宅和社區(qū)商業(yè)，可能更容易盤活這個(gè)項(xiàng)目。