摘要：交通銀行8月1日發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人按揭貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整公告，并表示自11月1日起施行，迅速引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注?！秶?guó)際金融報(bào)》記者注意到，8月2日晚間，交通銀行網(wǎng)站已經(jīng)刪除了這份公告。那么，在引發(fā)爭(zhēng)議的這份公告背...
交通銀行8月1日發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人按揭貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整公告，并表示自11月1日起施行，迅速引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注?！秶?guó)際金融報(bào)》記者注意到，8月2日晚間，交通銀行網(wǎng)站已經(jīng)刪除了這份公告。
那么，在引發(fā)爭(zhēng)議的這份公告背后，是銀行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)還是市場(chǎng)“誤讀”？在貸款利率持續(xù)下行背景下，購房者應(yīng)不應(yīng)該提前還貸？
是收費(fèi)調(diào)整還是“誤讀”
具體來看，交通銀行發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》（下稱“公告”）顯示：
調(diào)整后，個(gè)人按揭類貸款（包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人廠房貸款）及個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)），提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1％。不過，在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
調(diào)整之前，交通銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：
一、部分提前還款補(bǔ)償金。每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1％。
二、全部提前還款補(bǔ)償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。對(duì)下列全部提前還款情況收取當(dāng)次提前還款本金金額的1％：（一）貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年內(nèi)全部提前還款；（二）貸款期限5年以上，3年內(nèi)全部提前還款。
從市場(chǎng)反饋來看，多數(shù)購房者認(rèn)為，這或許意味著“銀行并不歡迎提前還貸”，并預(yù)計(jì)調(diào)整后相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)②厙?yán)。另外還有人擔(dān)心，交通銀行“率先調(diào)整”后，可能引起其他銀行跟風(fēng)效仿。
不過，《國(guó)際金融報(bào)》記者從業(yè)內(nèi)知情人士處獲悉，這其實(shí)是一次“誤讀”?！皩?shí)際上，公告只是將過去收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的分項(xiàng)要求合并為一項(xiàng)要求，但貸款合同本身并沒有與此前發(fā)生過任何改變，換言之，收取補(bǔ)償金需要根據(jù)貸款合同來進(jìn)行，而合同未發(fā)生改變，即相關(guān)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也無變化”。
多數(shù)銀行未執(zhí)行提前還款收費(fèi)
據(jù)上述人士透露，公告的實(shí)質(zhì)在于“合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限”。
“公告中指出在上述前提條件下，對(duì)提前償還本金的消費(fèi)者提出了要求付補(bǔ)償金的規(guī)定，但實(shí)際操作中，目前對(duì)消費(fèi)者并沒有真正執(zhí)行收取補(bǔ)償金的政策?！睒I(yè)內(nèi)知情人士表示。
交行信貸業(yè)務(wù)人員在接受媒體采訪時(shí)稱：“這是全國(guó)統(tǒng)一規(guī)范的政策，各地可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。目前，上海地區(qū)的相關(guān)政策并沒有變化，貸款發(fā)放滿1年后，部分提前還款免收補(bǔ)償金?！?/p>
據(jù)記者觀察，當(dāng)前銀行較少存在提前還款要求繳補(bǔ)償金的現(xiàn)象。某股份制銀行分析人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，收取此類“違約金”在國(guó)際銀行業(yè)務(wù)中是通行做法，只不過在我們的信貸環(huán)境下，雖然合同明文規(guī)定，但多數(shù)銀行均會(huì)給予減免。
在工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、上海銀行等辦理過個(gè)人按揭貸款的多位消費(fèi)者也向《國(guó)際金融報(bào)》記者證實(shí)，“此前有選擇提前還款，但并未發(fā)生銀行收取補(bǔ)償金的現(xiàn)象”。
“基本上，錢攢到一定額度后選擇提前還款，銀行便會(huì)重新算定新的利息?！庇邢M(fèi)者稱。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼指出，商業(yè)銀行向客戶發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是一種“違約”行為，也是銀行要求收取違約金的邏輯基礎(chǔ)。
“目前，法律未明確規(guī)定提前還款需要支付違約金（補(bǔ)償金），具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付違約金（補(bǔ)償金），銀行按照合同約定收取違約金（補(bǔ)償金）在法律上沒有問題?！倍ｍ当硎尽?/p>
重點(diǎn)在識(shí)別提前還貸動(dòng)機(jī)
今年以來，市場(chǎng)上針對(duì)“提前還房貸值不值”的問題討論頗多。特別是上半年資本市場(chǎng)波動(dòng)不斷，各類理財(cái)產(chǎn)品收益出現(xiàn)較大面積回撤，也讓部分購房者產(chǎn)生提前還貸的想法。
“盡管今年選擇提前償還貸款的客戶相比往年增多，但預(yù)計(jì)對(duì)銀行影響有限?！币晃还煞葜拼笮泄ぷ魅藛T告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，由于房貸金額大，提前還房貸現(xiàn)象并不普遍。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銀行要重點(diǎn)辨別消費(fèi)者提前還貸的動(dòng)機(jī)，“提前還貸是少部分現(xiàn)象，但要充分認(rèn)識(shí)到購房者提前還貸的心理”。
嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“可能部分購房者是考慮到還款壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支，部分是希望提前還貸進(jìn)而把房產(chǎn)做抵押，獲得成本更低的貸款，還有部分是會(huì)對(duì)比目前新購房者的房貸利率，覺得自己償還貸款的利息太高，所以想提前還貸，動(dòng)機(jī)各有不同?！?/p>
“特別是有可能存在通過提前償還房貸，然后去申請(qǐng)銀行的房抵貸或經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，以獲取更為低廉的貸款利率?！眹?yán)躍進(jìn)表示，在合理的前提下，提前還貸無可厚非，但借此去獲得經(jīng)營(yíng)貸，繼續(xù)去炒房，這是不能被允許的?！敖ㄗh金融部門要密切關(guān)注，防范成為銀行系統(tǒng)新的金融風(fēng)險(xiǎn)和糾紛問題。同時(shí)，建議商業(yè)銀行要充分理解客戶的金融需求，主動(dòng)去改善服務(wù)，以不增加購房者負(fù)擔(dān)的角度去協(xié)調(diào)此類問題，減少各類貸款方面的糾紛和投訴?！?/p>
“對(duì)銀行來講，購房者選擇提前還貸，其實(shí)對(duì)銀行業(yè)務(wù)的沖擊并不大?！眹?yán)躍進(jìn)表示，因?yàn)椴皇撬锌蛻舳紩?huì)選擇提前還貸，“現(xiàn)在主要的矛盾問題是停貸，而不是提前還貸，銀行也無需對(duì)此過于抵觸?！?/p>
據(jù)記者了解，浦發(fā)銀行、平安銀行等銀行紛紛表示，目前不會(huì)調(diào)整提前還款補(bǔ)償金政策。
此外，針對(duì)當(dāng)前LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）多次下調(diào)，是否有必要提前還房貸，嚴(yán)躍進(jìn)建議，“新購房者必然是能享受到當(dāng)前較低廉的利率優(yōu)惠，但對(duì)已經(jīng)買房的存量貸款用戶來講，不排除明年元旦之際利率下調(diào)的可能。特別是在利率下行的背景下，提前償還房貸的意義不大”。
本文源自國(guó)際金融報(bào)
