摘要：每經(jīng)記者：陳利每經(jīng)編輯：魏文藝“這兩年受疫情影響，外地購房者銳減，新房、二手房銷售很難了，尤其是從去年下半年開始，成交量下滑尤為明顯?！痹诜莱歉塾兄嗄攴康禺a(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。...

每經(jīng)新聞記者：陳利 每經(jīng)編寫：魏文藝范兒

“這幾年疫情沖擊，異地買房者驟減，新房子、二手房銷售很難了，特別是是以上年后半年逐漸，交易量下降尤其明顯?！痹诜莱歉蹞碛泻芏嗄攴慨a(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的藝人經(jīng)紀(jì)人李卓告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞記者。

做為廣西北部灣沿海城市關(guān)鍵城市，防城港曾憑著優(yōu)質(zhì)自然生態(tài)環(huán)境和相對性低廉房子價格深深吸引很多外省人前去購置產(chǎn)業(yè)。但是，比較嚴(yán)重依靠“冬候鳥”跨地區(qū)買房、本地居民改善型住房及其炒房團(tuán)的防城港，現(xiàn)在的商品房庫存去化周期卻居高全國各地千店第一。

“受嚴(yán)格監(jiān)管與疫情傳播的多重危害，防城港地域本就十分軟弱的房市變得越來越搖搖欲墜，樓市投資降低和庫存飆升已經(jīng)是一個必定的結(jié)論?！睆V西金融職業(yè)學(xué)校副教授職稱、碩導(dǎo)嚴(yán)偉向記者說。

大連西崗區(qū)，施工企業(yè)在遷移后留下來的空閑地基本建設(shè)居民樓 華蓋創(chuàng)意圖

銷售量持續(xù)下挫

北北部灣大道是防城港市尤為重要的交通干道，而路面兩邊也已經(jīng)成為地產(chǎn)廣告的“集中地”，但是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段正經(jīng)受著非常大的銷售工作壓力。

“防城港現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵還是要以投資客為主導(dǎo)，異地買房者占比在60%之上。”李卓告知新聞記者，但是由于近幾年來新冠疫情的不斷，“異地買房者也越來越少，在今年的銷售狀況還不如去年?！?/p>

廣西自治區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2021年防城港市（含防城港、上思）商品房銷售共18606套，總計完成銷售總面積159.26萬平米，位居廣西省14市最后第二位，同比減少21.3%；銷售額80.68億人民幣，位居我省第十二位，同比減少23.3%。不論是交易量總面積或是成交額的增長率，防城港均位居我省最后一位。

火上澆油是指，克爾瑞資料顯示，截止到在今年的2月末，防城港商品房庫存去化周期已經(jīng)達(dá)到90個月左右，成為中國商品房去化周期最久的城市。

90月意味什么？就算防城港從時下起不會再基本建設(shè)新房子，就現(xiàn)在的銷售速率，須要近8年時間才可以賣光現(xiàn)今庫存樓盤。實際上，為打動買房者推動新項目銷售，防城港的新樓盤新項目上年也曾經(jīng)陸續(xù)取出特惠房現(xiàn)行政策，不論是網(wǎng)上還是線下，都經(jīng)常可以看到每個新樓盤工程項目的超低價廣告宣傳。

“4”山字、“5字”頭、“低首付3萬”……一些工程還發(fā)布“低首付 分期付款”等政策優(yōu)惠，其中就有一些認(rèn)知度非常高的網(wǎng)絡(luò)熱點新樓盤新項目，如商貿(mào)中心優(yōu)惠價價乃至僅需3680元/平米。

即便如此，防城港各新樓盤銷售核心卻難回往日門可羅雀的風(fēng)光景色。坐落于防城區(qū)關(guān)鍵地區(qū)某新項目房產(chǎn)銷售李玉告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞記者：“自去年6月迄今，全部新樓盤銷售量下降類似四成?！倍钣裨谝荒陜?nèi)早已換了一個三份工作中（三個新項目新樓盤），幾乎所有的新樓盤都一樣，“銷售量持續(xù)下挫”。

“防城港自身并不是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，與北海市對比，在旅游業(yè)發(fā)展上也并沒有優(yōu)點可談。”嚴(yán)偉表明，加上沒有足夠的人口與經(jīng)濟(jì)提高適用，當(dāng)?shù)厝藢Τ鞘行路康膭傂孕枨笠恢碧幱谝粋€較低的水準(zhǔn)，一旦庫存太高及其發(fā)生房價下降的現(xiàn)象，就可能造成房市長時間處于不景氣情況。

曾“跳躍性”提高

實際上，防城港新房子庫存難題早已有之。早就在2016年2月，防城港商品房可售總面積便已約358萬平方，依照月平均銷售14萬平方測算，預(yù)估去化周期為26月，去庫存壓力非常大。

因此，2016年11月底，防城港市政協(xié)就曾經(jīng)因此專業(yè)召開名叫“解決本市房地產(chǎn)業(yè)庫存”專題講座協(xié)商會，并給出“防城港13條”：即精確政策及科學(xué)研究貫徹落實；健全棚戶區(qū)拆遷貨幣化安置房屋信息服務(wù)平臺；適用民工等新市民購房需求；激勵行政機關(guān)、事業(yè)單位和大型國企等穩(wěn)定就業(yè)的負(fù)責(zé)人團(tuán)購價房屋交易；上項目聚人氣，推動房地產(chǎn)業(yè)剛性需求；加速健全城市服務(wù)設(shè)施，進(jìn)一步改善適居標(biāo)準(zhǔn)；增加金融業(yè)稅務(wù)機關(guān)扶持力度；大力推廣新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)；積極主動培養(yǎng)房屋租賃銷售市場；嚴(yán)格把控新增加供地；再次推行“生態(tài)移民”現(xiàn)行政策；廣泛宣傳，機構(gòu)公司報團(tuán)走向世界；增強房地產(chǎn)業(yè)市場管理。

到2018年4月，國務(wù)院令批準(zhǔn)設(shè)立的廣西省防城港邊境旅游試點區(qū)。同年同月，海南省海南島實施樓市限購，大量投資客及其海南省中介轉(zhuǎn)移目標(biāo)至跟海南氣侯、旅游資源開發(fā)相對來說親近的防城港、欽州市部分地區(qū)。在兩個要素推動下，防城港的房地產(chǎn)市場及其土地資源完成了量價齊漲。

這一年，防城港房地產(chǎn)業(yè)商品房銷售量、賣價、土地出讓價格都完成了“跳躍性”提高。據(jù)防城港房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年防城港市（含防城區(qū)、防城區(qū)、防城港）總共銷售商品房48486套，對比2017年提高85.46%；銷售總面積為423.61萬平方，對比2017年提高71.64%；銷售總金額232.33億人民幣。不論是銷售戶數(shù)、銷售總面積、銷售總金額都遠(yuǎn)高于2017年。

價格上，2018年防城港商品房交易量平均價在4、5月份一度飆漲至7000~9500元/平米?！瓣P(guān)鍵主要原因是5月份大量海南省中介服務(wù)及其潛在客戶轉(zhuǎn)移至防城港，而土地出讓價格及其樓盤價格數(shù)次打破記錄，買房者對房地產(chǎn)市場市場前景十分看中，購買意向非常高。”防城港市房協(xié)方面表示，雖然自此成交價有所下滑，但基本辦理備案總數(shù)依然保持在每個月3000~3500套。

自此，防城港商品房交易量一路下降，庫存進(jìn)一步放大。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞記者整理防城港城建局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019~2021年，防城港我市各自交易量新創(chuàng)建商品房39477套、21444套、18606套，同期相比各自下降了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的戶數(shù)，現(xiàn)在已經(jīng)做到自打2015年迄今7年來的最低。

“2018至2019年，防城港房子價格做到最高處，平均價貼近7000元/平米，目前已下降到5500元/平米上下?！眹?yán)偉表明，防城港作為一個邊境小城，本身規(guī)模并不能支持這一房子價格，在海南頒布限購政策后，很多東北人會將防城港一類城市做為買房取代城市。換句話說，防城港從未有過獨特優(yōu)點?！捌滗N售方式也選用度假旅游買房、異地承銷等形式，當(dāng)房子價格升至一定程度后，外界買房激情將快速減低，產(chǎn)生現(xiàn)今高庫存趨勢。”

消化吸收難度系數(shù)擴大

需注意，防城港就是典型的外界需求驅(qū)動型銷售市場，房市銷售關(guān)鍵之外地群體為主導(dǎo)。但疫情沖擊，外省人的買房占有率明顯下降。

“這幾年由于疫情，異地買房者少了許多。2022年防城港房子價格該是早已到底了，沒有什么大的起伏了。”李卓告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》新聞記者，歷經(jīng)了兩年的“爆跌”，現(xiàn)階段防城港房子價格已降到五年前，房企保盈利下，中后期房價下降室內(nèi)空間已顯著下挫。

據(jù)中國房價行情服務(wù)平臺最新報告，在今年的2月，防城港新房均價為5335元/平米，環(huán)比上漲1.24%，同期相比下挫6.86%。即便如此，防城港近年的土地資源供給量仍保持平穩(wěn)增長勢頭?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》新聞記者依據(jù)防城港市房產(chǎn)交易核心、防城港市住建局?jǐn)?shù)據(jù)信息不完整梳理發(fā)覺，2016~2020年防城港居住用地供貨總面積持續(xù)提高，總計共取得成功轉(zhuǎn)讓了2155畝居住用地。

“防城港如今在售新項目絕大多數(shù)都是2015年前拿地，新拿地新項目大多數(shù)還沒走向市場?！睆V西省一位專業(yè)人士告知新聞記者，伴隨著最近幾年防城港新創(chuàng)建商品房成交價下降，累加居住用地轉(zhuǎn)讓提升，新創(chuàng)建商品房庫存提升，房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地資源沖動相對性2018年有所下降。

另一方面，3月20日晚，廣西自治區(qū)銷售市場利率定價自律機制召開工作會議，商談下降一部分城市房貸首付比例：在其中在北海、防城港初次選購普通商品住房的商業(yè)貸款最少首付款比例由25%調(diào)整至20%，進(jìn)一步降低住戶買房門坎，適用商品房銷售市場更強達(dá)到買房者有效住房需求。

“不論是房貸首付比例為30%或是20%，客觀性上面有利于減少首付款成本費，針對激話第二套購房需求、確保改善型要求等具有非常重要的作用?！币拙友芯吭褐袊菐旌诵难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，類似放松作法，也說明了最近一些沿海地區(qū)城市或文旅資源城市遭遇壓力，即外界購房需求委縮，房子庫存消化吸收難度系數(shù)擴大。

但是，在嚴(yán)偉來看，去庫存長期的方法仍然是提升城防城港市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)，打造出沿線沿海地區(qū)城市個人名片，從出口外貿(mào)、海港、旅游和健康養(yǎng)生等多個方面提升城市誘惑力，提升城市人均收入，使民眾可以買得起房，愿意購房。

“短期來看，要推動房子價格回到正軌水準(zhǔn)并長期保持，防止出現(xiàn)房子價格長期性降低的狀況，一要規(guī)范購地個人行為，二要綜合新房子銷售價錢。除此之外，不該過多干涉銷售市場正常買賣主題活動，反而是可以從供給側(cè)結(jié)構(gòu)作出調(diào)整，爭得用五年多的時間減少新房子庫存，使房市重回健康狀況?！眹?yán)偉續(xù)稱。

（應(yīng)受訪人規(guī)定，原文中李卓、李玉為筆名）

每日經(jīng)濟(jì)新聞